Was kann ich gegen nächtlichen Lärm tun?

Wir sind Mieter einer Genossenschaftswohnung und wohnen im obersten Stock. Vor einigen Tagen wurde bis drei Uhr früh am Dach gearbeitet. Laut Verwaltung hat ein Telekommunikationsunternehmen die Arbeiten durchgeführt. Können wir wegen der Lärmbelästigung mitten in der Nacht die Miete mindern? Wenn auf unserem Dach ein Sendemast angebracht wurde, müssten die Einnahmen der Gemeinschaft zugute kommen, oder?

Ein Mietzinsminderungsrecht steht zu, wenn die Benützbarkeit der Wohnung vorübergehend nicht wie vereinbart besteht. Mietzinsminderung ist eine Gewährleistungsbestimmung und steht daher auch dann zu, wenn die Genossenschaft sie nicht selbst verursacht hat. Die Höhe der Minderung hängt dabei vom Einzelfall ab und wir im konkreten Fall gering sein. Ich würde die Genossenschaft darauf ansprechen und im Zweifel einen Rechtsanwalt beauftragen. Die Vermietung von Dachflächen für Telekomunternehmen kann nur die Genossenschaft als Grundeigentümerin durchgeführt haben. Die Einnahmen sind somit Mieteinnahmen der Genossenschaft.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Wir haben die Wohnung 1982 bezogen und uns und allen anderen Eigentümern wurden Kellerabteile zugeteilt. Nun habe ich gehört, dass ich keine Rechtssicherheit habe, wenn das Eigentumsrecht an dem Kellerabteil nicht im Grundbuch eingetragen ist. Ich habe mit dem Verwalter und dem Bezirksgericht Kontakt aufgenommen, doch niemand weiß Bescheid.

Sie beziehen sich auf eine Entscheidung des OGH, der festgestellt hat, dass das Kellerabteil und der Autoabstellplatz als Zubehör zur Eigentumswohnung nur dann rechtlich abgesichert sind, wenn sie im Grundbuch im Eigentümerblatt (B-Blatt) angeführt werden. Jahrzehntelange Praxis war, dass im Zuge der Wohnungseigentumsbegründung mit Ausnahme von Sonderfällen oft nur die Wohnungsnummer eingetragen wurde, da das Zubehör ohnedies im Nutzwertgutachten berücksichtigt ist und dies in der Urkundensammlung hinterlegt wird. Viele Grundbuchführer haben sogar aus genau diesem Grund bisher einen Anspruch auf Aufnahme des Zubehörs ins Eigentümerblatt verneint, da die Urkundensammlung Teil des Grundbuchs ist. Eine Novelle, die die alte Praxis eindeutig bestätigen soll, ist seit Monaten fertig, liegt aber auf Eis. Im Grunde besteht für Sie das Risiko, dass nicht angeführtes Zubehör nun als allgemeiner Teil der Liegenschaft gilt. Wenn Sie nicht auf eine zukünftige gesetzliche Lösung vertrauen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit diesem Fall beauftragen.

Muss der Verwalter Protokolle über Abstimmungen im Haus, die einige Jahre alt sind, an Miteigentümer aushändigen?

Das Gesetz bietet dazu keine eindeutige Bestimmung. Der Verwalter muss eine Niederschrift anfertigen und sie allen Wohnungseigentümern übermitteln. Wenn im Verwaltunsgvertrag nicht etwa geregelt ist, dass er Niederschriften auch über vergangene Versammlungen aufbewahren und bei Bedarf zur Verfügung stellen muss, sehe ich zunächst kein Recht auf Übermittlung. Möglicherweise gelingt es Ihnen ja, eine Kopie von einem anderen Miteigentümer zu erhalten.

Ich habe vor 25 Jahren eine Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers angemietet. Der Bauträger hat versucht, nachträglich das Mietkauf-Modell einzuführen. Das ist gescheitert, allerdings werden alle Wohnungen, die frei werden, verkauft. Ich möchte nun ausziehen und da ich keinen Nachmieter habe, frage ich mich, wer meine Investitionen ablöst. Ich habe Bad und WC neu verfliest und neue Innentüren eingebaut.

Die Frage ist, ob die Investitionen überhaupt abgelöst werden. Nach dem Mietrechtsgesetz steht Ihnen nur eine Ablöse bei nützlichen Verbesserungen zu oder wenn Sie die vorhandene Therme erneuert haben. Nach dem ABGB besteht auch ein Anspruch auf Ersatz für nützliche Verbesserungen und Erhaltungsarbeiten, die der Vermieter hätte vornehmen müssen. Die Genossenschaft ist nur zur Erhaltungsarbeiten verpflichtet, die einen ernsten Schaden am Gebäude beheben oder eine Gesundheitsgefahr abstellen. Neue Innentüren oder eine neue Verfliesung fallen da nicht darunter.

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6.10.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Peter Hauswirth, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte