Was darf in der Hausordnung stehen?

Sie hängt in praktisch  allen  Mehrparteienhäusern  am Schwarzen Brett im Eingangsbereich und regelt das Zusammenleben von Mietern und Wohnungseigentümern  im Haus: die Hausordnung.  Damit diese auch eingehalten wird, ist sie häufig Bestandteil des Mietvertrages oder Wohnungseigentumsvertrags –  das heißt, sie wird  in diesem explizit erwähnt oder dem Vertrag beigelegt. Werden Mietern  Pflichten wie Reinigungsarbeiten aufgetragen, dann muss die Hausordnung  Vertragsbestandteil  sein – damit Mieter ihr explizit zustimmen können.

Verbote und Erlasse

In der Hausordnungen dürfen Verbote erlassen werden, aber es gibt Grenzen: Das bedeutet, dass der Hausverwalter nicht willkürlich etwas verordnen  darf. „Die Hausordnung darf jedenfalls nicht gegen geltendes Recht verstoßen“, sagt  Rechtsanwältin Simone Maier-Hülle. Falls die Hausordnung jedoch zulässige Regelungen enthält, so gelten diese immer vorrangig vor dem Gesetz.

Ruhezeiten sind gültig

Enthalten sein dürfen zum Beispiel die Ruhezeiten. Diese gelten üblicherweise zwischen 22 und 6 Uhr, in dieser Zeit ist etwa die Musik leiser zu drehen, auch sollte in dieser Zeitspanne nicht unbedingt gebohrt und gehämmert werden. Auch Sonn- und Feiertagsruhezeiten sowie Mittagsruhen können per Hausordnung vorgeschrieben werden.

Wann darf man Wäsche waschen?

Weiters darf festgelegt werden, wann Mieter musizieren dürfen und wie die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen wie Garten, Waschküche oder  Parkplatz aussehen soll. Soll Grillen im gemeinsamen Garten erlaubt sein? 

Wer darf welchen Parkplatz nutzen? Wann dürfen die Waschmaschinen benützt werden? Untersagt darf zum Beispiel werden, große und sperrige Dinge wie Teppiche zu waschen. Ebenfalls kann eine Hausordnung  Regeln zur Mülltrennung und zur Entsorgung des Sperrmülls beinhalten.

Wann ist die Hausordnung rechtlich bindend?

„Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob die Hausordnung nur ein Aushang im Stiegenhaus des Wohngebäudes oder Anhang zum Mietvertrag und damit Vertragsbestandteil ist“, sagt Rechtsanwältin Simone Maier-Hülle.  Aufgaben und Pflichten, die über die gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen, müssen im Vertrag verankert sein.

Ist die Hausordnung jedoch nicht Teil eines Mietvertrags, dann  handelt es sich beim Inhalt auch nicht um bindende Verpflichtungen. Sie darf dann nur ordnende Regelungen beinhalten und  kann von der Hausverwaltung abgeändert werden. „Ist die Hausordnung jedoch Vertragsinhalt, kann sie  vom Bestandsgeber nicht einseitig zum Nachteil des Mieters abgeändert werden“, so Maier-Hülle.

Wie ist das im Wohnungseigentum?

In den Regelungsinhalt einer Hausordnung fällt der Gebrauch der gemeinschaftlichen Liegenschaft, das sind Reinhaltungs- und gegebenenfalls Reinigungspflichten, Waschordnung, Feuer- und Kälteschutz, Behandlung von Personenkraftwagen und diverse Sorgfaltspflichten der Bewohner sowie  die Frage, ob und wann die Eingangstüre zu versperren ist. Die Grenzen einer Hausordnung liegen in der Zumutbarkeit und den schutzwürdigen Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers.

Änderung der Hausordnung

Die Erlassung und Abänderung der Hausordnung ist Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. „Im Wohnungseigentum wird die Hausordnung mit einfacher Mehrheit beschlossen“, sagt Rechtsanwältin Sigrid Räth von der  Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

Dabei sind die Formalvoraussetzungen für eine Beschlussfassung einzuhalten. Dazu zählt, dass alle Miteigentümer die Möglichkeit haben, sich dazu zu äußern.  „Wenn sich ein Miteigentümer durch Bestimmungen der Hausordnung beeinträchtigt fühlt, kann er diese mit einem Antrag bei Gericht bekämpfen“, betont Räth.

Jeder Wohnungseigentümer kann  mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass jene Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen.

Um mit einem derartigen Antrag Erfolg haben zu können, müsste ein Miteigentümer nachweisen, dass seine schutzwürdigen Interessen verletzt wurden oder ihm die Bestimmungen der Hausordnung unzumutbar sind. „Wenn die Hausordnung ordnungsgemäß von der Mehrheit beschlossen wurde, dann hat sie bindenden Charakter“, sagt  Räth. 
In der Hausordnung dürfen jedoch weder Verfügungen über Teile der Liegenschaft enthalten sein, noch   Benützungsregelungen getroffen werden –  denn in beiden Fällen wäre Einstimmigkeit erforderlich.   Sigrid Räth: „Es dürfen den Miteigentümern auch keine Pflichten auferlegt werden, weder Arbeits- noch Zahlungspflichten.“