Makler arbeiten nach dem Erfolgsprinzip: Provision ist nur fällig, wenn ein Geschäft zustande kommt.

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Service
01/04/2017

Was darf ein Makler kosten?

Wie die Provision berechnet wird und worauf man im Umgang mit den Dienstleistern achten sollte.

von Claudia Elmer

Sie vereinbaren Besichtigungstermine, wissen über Objekte im Detail Bescheid und kennen das rechtliche Prozedere: Bei Kauf, Verkauf oder Vermietung ist es ratsam, einen Makler hinzuzuziehen. Wie hoch die Provision sein darf und worauf im Umgang mit den Dienstleistern zu achten ist, erklärt Immobilienrechtsexpertin und Anwältin Katharina Braun:

Woran erkennt man seriöse Vermittler?

Einen ersten Eindruck liefert die Webseite des Unternehmens: Ein professioneller Internetauftritt lässt erkennen, ob das eigene Objekt zum Portfolio des Dienstleisters passt. Der Makler sollte rasch auf Anfragen reagieren und Unterlagen vollständig und verständlich übermitteln. Er sollte sich Zeit für die Beratung nehmen und Kunden über ihre Rechte informieren. „Der Makler hat den Auftraggeber auf die Provisionspflicht hinzuweisen und die Höhe der Provision anzugeben“, sagt Braun. Ein weiteres Indiz für die Professionalität ist die Mitgliedschaft in einer Immobilien-Vereinigung. Die größte des Landes ist der ÖVI, der österreichische Verband der Immobilienwirtschaft. Ein weiterer ist etwa FIABCI Austria (Internationaler Verband der Immobilienberufe). Darüber hinaus belegt die „Immobiliencard“ – der Berufsausweis für Immobilienmakler - die gewerberechtliche Berechtigung und fachliche Kompetenz gegenüber Kunden.

Was bedeutet ein Alleinvermittlungsauftrag?

Ein allgemeiner (schlichter) Maklervertrag verpflichtet den Vermittler nicht, ein Geschäft zustande zu bringen. Er kann, muss aber nicht tätig werden. Der Auftraggeber kann zusätzlich auch andere Makler engagieren. Der Alleinvermittlungsauftrag ist hingegen verbindlich: Einerseits verpflichtet sich der Makler, alles zu tun, um ein Geschäft herbeizuführen und andererseits verpflichtet sich der Auftraggeber während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages niemand anderen zu engagieren. Braun: „Wer sich dafür entschließt, sollte die Fähigkeiten des Maklers genau prüfen. Für den vereinbarten Zeitraum darf das Objekt nur von dieser Person vermittelt werden.“ Alleinvermittlungsaufträge werden bei Mietobjekten auf drei, beim Immobilienkauf auf sechs Monate befristet. Bei schwierigen Liegenschaften kann auch eine längere Frist vereinbart werden. Wird das Objekt in dieser Zeit von einem anderen vermittelt, entstehen trotzdem Provisionsansprüche – der Auftraggeber muss dann zwei Makler zahlen. Das neue Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG; seit 13. 6. 2014 in Kraft) wird wirksam, wenn der Vertrag (Provisionsvereinbarung) außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (z.B. vor Ort beim Verkäufer/ Vermieter) oder über Fernkommunikationsmittel (zB. aufgrund einer Anfrage über die Webseite) zustande kommt. Der Makler ist dann verpflichtet, den Kunden über das neue Rücktrittsrecht (14 Tage ab Abgabe der Vertragserklärung) zu informieren und muss ein Muster-Widerrufsformular bereitstellten. Auf Wunsch kann der Makler allerdings auch vor dieser 14-tägigen Frist tätig werden, wobei das Rücktrittsrecht dann erlischt. Für den Kunden ändert sich nichts: Er zahlt ohnehin nur, wenn der Makler eine erfolgreiches Geschäft zustande gebracht hat.

Wieviel muss man beim Immobilienkauf zahlen?

Bei Kauf, Verkauf oder Tausch einer Liegenschaft richtet sich das Erfolgshonorar nach dem Verkaufspreis. Die Höchstgrenzen, die mit dem Auftraggeber vereinbart werden, sind in drei Etappen festgelegt: Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro werden 4% desselbigen fällig. Bei einem Wert bis zu 48.448,51 Euro liegt das Honorar bei 1.453,46 Euro gem. §12 Abs 4 Immobilienmaklerverordnung. Liegt der Preis darüber, darf die Prämie 3% des Kaufpreises betragen. Hinzuzurechnen ist die gesetzliche Umsatzsteuer von 20%. Dabei ist folgendes zu beachten, erläutert Braun: „Ist der Käufer von einer Fremdfinanzierung abhängig, sollte festgehalten werden, dass das Anbot nur abgegeben wird, wenn der Kredit von der Bank gewährt wird. Wird das nicht gemacht, bleibt der Provisionsanspruch aufrecht – auch wenn der Kauf nicht zustande kommt.“

Wieviel wird für eine Mietwohnung berechnet?

Die Höhe hängt von der Dauer des abzuschließenden Mietvertrags ab, wobei das Erfolgshonorar von beiden Seiten zu tragen ist. Seit 1.9.2010 gelten folgende Obergrenzen: bei befristeten Verträgen (bis auf drei Jahre) müssen der Mieter eine und der Vermieter drei Bruttomonatsmieten zahlen. Bei länger befristeten oder unbefristeten Verträgen entfallen zwei Bruttomieten auf den Mieter und drei auf den Vermieter (jeweils zzgl. 20 % USt). Diese Regelung gilt für Wohnungen wie für Einfamilienhäuser. Bei Geschäftsobjekten kann das Honorar etwas höher liegen. Wird die Immobilie durch den Verwalter vermittelt, der das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, auch betreut, reduziert sich der Anspruch um jeweils die Hälfte. Mieter und Vermieter können sich einen Überblick über die zu erwartenden Kosten anhand eines „Maklerprovisionskostenrechner“ verschaffen, der etwa auf der Webseite der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer kostenlos zur Verfügung steht.

Wann ist die Provision fällig?

„Der Anspruch entsteht immer mit Abschluss des Rechtsgeschäfts, also wenn ein Makler bei der Anbahnung eines Vertragsabschlusses verdienstlich tätig gewesen ist“, betont die Anwältin. Das heißt: Sobald er Anbieter und Interessenten zusammengebracht hat und diese in konkrete Verhandlungen treten, wird die Provision fällig. Dabei ist egal, ob der Makler einem Käufer ein Objekt anbietet oder aber für den Verkäufer einen Abnehmer sucht. Finanzielle Forderungen im Voraus sind nicht erlaubt: Braun: „Es dürfen keine Anzahlungen angenommen werden. Erst wenn ein verbindliches Anbot unterzeichnet wird, hat der Makler Anspruch auf Entgelt.“ Ob das Geschäft zustande kommt, obliegt dem Auftraggeber. Wird keine Einigung erzielt (z.B. über den Kaufpreis), muss der Makler weitersuchen – er kassiert nur im Erfolgsfall. Scheitert es aber etwa nur an der Finanzierung oder macht der Verkäufer einen Rückzieher, hat der Makler Anspruch auf sein Honorar – sowohl gegenüber dem potenziellen Käufer als auch gegenüber dem Verkäufer, je nach geschlossenem Vertrag. Nur wenn im Anbot ein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, entfällt der Anspruch.

Kaufen und Mieten ohne Provision?

Niemand ist verpflichtet, einen Makler zu beauftragen. Hat der Anbieter aber einen Maklervertrag unterzeichnet, können Interessenten die Provision nicht mehr umgehen (sofern sie nicht vom Auftraggeber übernommen wird). Auch wenn man den Maklervertrag nach Zustandebringen eines Kontakts kündigt oder den Ablauf des Alleinvermittlungsauftrages abwartet, können Forderungen entstehen. Braun: „Für Geschäfte bzw. Kontakte, die der Makler zustande gebracht hat, steht ihm auch nach Vertragsende eine Provision zu.“ Ein Profi nutzt jedenfalls beiden Seiten: Er organisiert Behördenwege und Termine, verfügt über schriftliche Formulare und kann bei Ungereimtheiten als Vermittler auftreten. Der Anbieter spart Zeit und kann aufgrund der Expertise des Maklers höhere Preise erzielen, weil dieser den Markt und das Umfeld genau kennt. Umgekehrt erhält der Interessent eine umfangreiche Auskunft über das Objekt, wird über alle Nebenkosten und eventuelle Schäden aufgeklärt. Makel am Objekt dürfen nämlich nicht verheimlicht werden: Werden relevante Informationen unterschlagen, haftet der Makler.

Ist der Preis verhandelbar?

Die Obergrenzen der Provision sind gesetzlich festgelegt um unangemessen hohe Forderungen zu verhindern. Nach unten ist die Grenze aber offen: „In der Praxis sind Makler durchaus bereit, weniger als die Höchstsätze zu verlangen. Eine derartige Honorarreduktion muss aber vor Abschluss des Rechtsgeschäfts (Anbot) verbindlich vereinbart werden“, sagt Braun. Der jeweilige Satz kann gleichzeitig vom Auftraggeber als auch vom Interessenten eingefordert werden. Braun: „Wird der Höchstsatz bei einem der beiden nicht voll ausgeschöpft, darf der verbleibende Betrag dem anderen zugeschlagen werden.“ Liegt ein Eigengeschäft vor, ist also der Makler selbst Vertragspartner des Geschäfts, darf keine Provision verlangt werden. Auch bei einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis kann der Anspruch auf eine Prämie entfallen. Nur wenn der Makler den Käufer schriftlich vor Vertragsunterzeichnung darüber informiert, ist eine Provision möglich.

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