Wirtschaft | Immobiz
10.12.2017

Was bedeutet Fruchtgenussrecht?

Es gibt Rechtsbegriffe, über die man als Mieter, Eigentümer, Käufer oder Bauherr irgendwann stolpert. IMMO erklärt jeden Monat einen Fachausdruck und beleuchtet die wichtigsten Aspekte.

Überlässt der Besitzer sein Objekt einem Angehörigen – oder jemand anderen, den er unterstützen will – zur Nutzung, behält aber das Verfügungsrecht selbst, spricht man vom Zuwendungsfruchtgenuss. Der Begünstigte darf dabei im Objekt wohnen oder Mieteinnahmen lukrieren, das Recht die Immobilie zu verkaufen, hat er allerdings nicht. Das kann nur der Eigentümer. Die umgekehrte Möglichkeit gibt es ebenfalls. Der Besitzer überträgt seine Immobilie schon zu Lebzeiten an jemand anderen, das wirtschaftliche Nutzungsrecht gehört aber ihm. Der Übergeber hat so nicht nur die Möglichkeit, die Liegenschaft zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, sondern kann sie vermieten. Die vom Fruchtnießer (Übergeber) abgeschlossenen Mietverträge bleiben auch nach seinem Ableben bestehen, der Übernehmer ( Eigentümer) ist weiter daran gebunden. Experten sprechen in diesem Fall vom Vorbehaltsfruchtgenussrecht.

Was bringt es?

Allen voran sorgt es für steuerliche Vorteile: Angenommen, jemand verdient sehr gut und besitzt zusätzlich eine Eigentumswohnung, die er vermietet – dann sind auch die zu bezahlenden Steuern sehr hoch. Verdient sein Angehöriger weniger, kann es sich lohnen, ihm den Fruchtgenuss der Immobilie einzuräumen. Muss dieser die Einnahmen versteuern (Einkommenssteuer ab 730 Euro Mieteinnahmen jährlich oder ab 11.000 Euro Gesamteinkommen pro Jahr; Umsatzsteuer ab 30.000 Euro Umsatz jährlich), trifft ihn eine niedrigere Progressionsstufe. Damit eine solche Übereinkunft aber auch vom Finanzamt anerkannt wird, muss ein schriftlicher Vertrag auf eine gewisse Laufzeit – in der Regel zehn Jahre – abgeschlossen werden und das Risiko der Bewirtschaftung, wie zum Beispiel das Leerstands- oder Mietausfallsrisiko, vom Nutznießer übernommen werden. Es handelt sich dabei um den Nettofruchtgenuss. Beim Bruttofruchtgenuss dagegen fließen dem Fruchtnießer sämtliche Einnahmen aus der Vermietung zu, das wirtschaftliche Risiko liegt aber weiterhin beim zivilrechtlichen Eigentümer. Ein solcher Fall gilt als steuerlich unwirksame Unterhaltszahlung und wird vom Fiskus nicht anerkannt.

Tipp

Fruchtgenussrechte müssen nicht immer unentgeltlich (durch Schenkung) übertragen werden, sondern können auch verkauft werden.