Verschenken oder vererben – ein Unterschied?

Mein Mann und ich besitzen zu je 50 Prozent ein Haus und möchten es zu Lebzeiten unserem Sohn übergeben. Wird die gestaffelte Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer aus beiden Hälften errechnet? Besteht ein Unterschied, ob ich das Haus vererbe oder verschenke?

Die Steuer beträgt beim gestaffelten Tarif 0,5 % für die ersten 250.000,– Euro, 2 % für die nächsten 150.000,– Euro und darüber hinaus 3,5 % des Grundstückswerts. Für die Ermittlung des Steuersatzes sind Erwerbe, die von der einen an die andere Person (jeweils dieselben) innerhalb der letzten fünf Jahre anfallen, zusammenzurechnen, soweit der Staffeltarif angewendet wurde. Eine Addition hat aber auch dann zu erfolgen, wenn (durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge) eine wirtschaftliche Einheit oder Teile davon innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt. Die Steuer wird daher aus beiden Hälften errechnet. Der gestaffelte Tarif gelangt bei unentgeltlichen Erwerben zur Anwendung. Sowohl der Erwerb unter Lebenden im Familienverband (§ 26a Abs. 1. Z 1 GGG) als auch der Erwerb durch Erbanfall gelten als unentgeltlich; es macht daher keinen Unterschied, ob das Haus vererbt oder verschenkt wird.

Ich bin Mieterin und möchte eine Markise auf meinem Balkon anbringen. Ist die Zustimmung aller Miteigentümer nötig? Oder nur die des Wohnungsbesitzers?

Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses. So auch die Außenfassade eines Gebäudes. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nach § 16 WEG zu Änderungen an seinem Objekt grundsätzlich berechtigt, diese dürfen aber weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung der Interessen anderer Eigentümer mit sich ziehen. Werden auch allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen, so muss die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dienen.Besteht die Möglichkeit, dass schutzwürdige Interessen anderer beeinträchtigt werden, ist entweder die Zustimmung sämtlicher Eigentümer oder die Genehmigung durch den Außerstreitrichter einzuholen. In der Praxis ist es jedoch oft nicht möglich oder untunlich, die Zusage aller für derartige Maßnahmen einzuholen. Eine Genehmigung durch den Außerstreitrichter kann jederzeit auch nachträglich beantragt werden. Mit dem Vermieter sollte die Änderung aber jedenfalls im Vorhinein abgesprochen und dessen schriftliche Zustimmung eingeholt werden.

An der Grundstücksgrenze meines Gartens steht eine Mauer. Mein Nachbar benutzt sie als Rankhilfe und lässt Efeu hochwachsen. Ist das zulässig? Ich fürchte, dass die Mauer dadurch beschädigt wird.

Der Oberste Gerichtshof hat zu diesem Thema erkannt, dass eine derartige Benützung der Nachbarmauer ohne besonderen Rechtstitel unzulässig ist. Entstehen daran, etwa infolge eindringender Wurzeln, erkennbare Schäden, können Unterlassungs- und Schadenersatzansprüche entstehen. Es wird aber im Einzelfall zu prüfen sein, in wessen Eigentum sich diese Mauer befindet.

Die Hausverwaltung hat eine neue Hausordnung erstellt, die nur für Mieter gilt. Wie kann es sein, dass diese für Eigentümer nicht zutrifft?

In der Regel verpflichten sich Mieter mit Unterfertigung ihres Mietvertrages dazu, sich an die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Hausordnung zu halten. Diese regelt die Benützung der allgemeinen Teile des Hauses und das Verhalten der Bewohner in den ihnen zur Alleinnutzung überlassenen Teilen, falls andere dadurch betroffen sind. Sie sollte für sämtliche Bewohner gelten, unabhängig davon, ob die jeweilige Wohnung vom Mieter oder vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Wird das Haus daher vom Wohnungseigentümer selbst bewohnt, so hat sich in der Regel auch dieser daran zu halten. Werden einzelne Wohnungseigentumsobjekte allerdings nicht vom Eigentümer selbst benutzt – etwa weil sie sich im Eigentum der öffentlichen Hand oder einer Wohnbaugenossenschaft befinden – so wird sich die Hausordnung nur an die Mieter richten.

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