Unbefristete Miete: Was ist bei der Kündigung zu beachten?

Ich habe meine Altbauwohnung gekündigt und werde Ende September ausziehen. Mein Vermieter verlangt nun, dass ich eine Thermenwartung durchführen soll. Zuletzt wurde das Gerät im Juli 2015 überprüft. Muss ich tatsächlich einen Installateur beauftragen?
Elke Hanel-Torsch: Das Mietrechtsgesetz verlangt, dass eine Therme so zu warten ist, dass weder für den Vermieter, noch für andere Mieter des Hauses Nachteile entstehen. Unter Wartung versteht man die regelmäßige Überprüfung der Funktionstüchtigkeit sowie die Reinigung. Es ist keine Pflicht normiert, das Gerät jährlich zu warten. Sie können die Wohnung daher ohne einen erneuten Befund zurückstellen. Sollte sich der Vermieter deswegen einen Teil Ihrer Kaution einbehalten, könnten Sie diese mittels eines Antrags bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht zurückverlangen.

Ich bin vor fünf Jahren aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Mein Name steht allerdings noch immer an der Tür und wurde bereits missbraucht. Die Hausverwaltung weigert sich, das Schild abzumontieren. Kann man die Entfernung gesetzlich erwirken?
Elke Hanel-Torsch: Neben den sich aus einem Mietvertrag ergebenen Hauptpflichten (Überlassung der Wohnung zu dem vereinbarten Gebrauch und Bezahlung des Zinses) treffen sowohl Mieter als auch Vermieter vertragliche Nebenpflichten. Eine solche ist etwa, dass der Vermieter einen Briefkasten und eine funktionsfähige Klingel zur Verfügung zu stellen hat. Ebenso kann in diesem Zusammenhang die Beseitigung des Namensschildes nach Rückstellung der Wohnung als vertragliche Nebenpflicht angesehen werden. Ein derartiger Anspruch müsste mittels Klage beim zuständigen Bezirksgericht durchgesetzt werden.

In meiner Eigentumswohnung ist der Einbau einer neuen Brennwertkombitherme geplant. Dazu muss der Kamin erneuert werden. Wer zahlt die Reparaturkosten und die Installation der neuen Leitungen?
Elke Hanel-Torsch: Seit September 2015 ist eine Regelung in Kraft, die besagt, dass kaputte Geräte nur noch durch energieeffiziente Brennwertthermen ersetzt werden dürfen. Damit die neue Anlage angeschlossen werden kann, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Unter anderem muss der Kamin adaptiert werden, der zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählt und somit in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft fällt. Dies setzt allerdings eine Schadhaftigkeit voraus. Wenn der Kamin in Ordnung ist und nur aufgrund der Anschaffung eines neuen Heizgeräts zu erneuern ist, so müssen diese Kosten vom jeweiligen Wohnungseigentümer selbst übernommen werden.

Unter welchen Voraussetzungen ist ein unbefristeter Mietvertrag kündbar? Und unter welchen Umständen muss ich dem Mieter – im Fall einer Kündigung – eine gleichwertige Wohnung als Ersatz anbieten?
Elke Hanel-Torsch: Wenn die Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, regelt § 30 MRG, dass der Vermieter den Vertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen kann. Diese wären beispielsweise die Nichtbezahlung des Mietzinses, ein erheblich nachteiliger Gebrauch oder die gänzliche Weitergabe der Wohnung, der Wegfall des dringenden Wohnbedürfnisses, Eigenbedarf des Vermieters, Abbruchreife etc. Weiters können im Mietvertrag zusätzliche Kündigungsgründe vereinbart werden. Diese müssen für den Vermieter wichtig und bedeutsam und ganz konkret ausformuliert sein. Eine Ersatzbeschaffung ist zum Beispiel im Fall einer Eigenbedarfskündigung nach § 30 Abs. 2 Z 9 und beim Kündigungsgrund der Abbruchreife erforderlich. Das Ersatzobjekt ist im Laufe des Verfahrens anzubieten. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes kann unter Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis aufgelöst werden.

Nächster Termin:

Georg Röhsner
Partner der Kanzlei Eversheds
5. September/ 10 bis 11 Uhr