Ohne Abbruchbewilligung kann kein Umzug erzwungen werden

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Mietrecht
09/13/2016

Unbefristete Miete: Kann der Eigentümer einen Auszug erzwingen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Heute: Georg Röhsner – Partner Kanzlei Eversheds

von Claudia Elmer

Ich habe vor 30 Jahren eine Wohnung in einem Wiener Zinshaus unbefristet gemietet und mit Eigenmitteln von Kategorie C auf Kategorie A umgebaut. Nun gibt es einen neuen Eigentümer, der das Haus sanieren und die Wohnungen anschließend verkaufen will. Mit Ausnahme von zwei Mietern sind bereits alle ausgezogen. Damit auch wir gehen, hat er uns eine Ablöse angeboten. Kann er mich zum Auszug zwingen? Wo erhalte ich Auskunft über die angemessene Höhe der Ablöse?

Sofern es nicht für das gegenständliche Haus eine Abbruchbewilligung seitens der Baubehörde gibt, kann der neue Eigentümer Sie nicht zum Ausziehen zwingen. Ihre seinerzeitigen Ausgaben für die Sanierung sind zwar schon „abgewohnt“, Sie können eine freiwillige Aufgabe der Mietrechte aber natürlich von einer entsprechenden Ablösezahlung durch den Vermieter abhängig machen. Sie sollten daher auch nur dann auf Ihre Mietrechte verzichten, wenn der Ihnen angebotene Ablösebetrag Ihre voraussichtlichen Kosten für eine Übersiedelung, eine allfällige Sanierung der neuen Wohnung auf einen vergleichbaren Ausstattungs-Standard und auch allfällige Mietzins-Differenzen für die nächsten Jahre abdeckt.

Die Gasleitungen in unserem Mehrfamilienhaus wurden vor Kurzem überprüft und – weil angeblich defekt – ausgetauscht. Obwohl wir der Hausverwaltung ein günstiges Angebot eines befugten Installateurs zukommen ließen, wurde ein doppelt so teurer Anbieter beauftragt. Die neue Vorschreibung zum Instandhaltungsfonds beträgt nun nach der Sanierung um 30 Euro/Monat mehr. Was kann ich als einzelner Miteigentümer dagegen unternehmen?

Ich würde Ihnen empfehlen, als ersten Schritt von der Hausverwaltung die Übermittlung von Kopien aller diesbezüglich eingeholter Kostenvoranschläge und Rechnungen zu verlangen (und diese in der Folge durch einen Fachmann überprüfen zu lassen), ebenso eine Begründung dafür, warum nicht das von Ihnen vorgeschlagene wesentlich günstigere Unternehmen beauftragt wurde. Der Hausverwalter wird durch das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, vor größeren Ausgaben mehrere Kostenvoranschläge einzuholen. Hat er das nicht getan, so lag – außer im Fall von „Gefahr in Verzug“ – eine Pflichtverletzung vor. Stellt sich heraus, dass das von ihm beauftragte Unternehmen tatsächlich einen objektiv stark überteuerten Betrag verrechnet hat, haftet der Hausverwalter für den entstandenen Schaden. Wenn Sie diesen selbst einklagen wollen, so kann sich Ihr Klagsanspruch aber nur auf jenen Teil des Differenz-Betrages beziehen, der ihrem Anteil entspricht. Darüber hinaus könnten Sie auch versuchen, einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer zum Wechsel des Hausverwalters zu initiieren. Gelingt dies nicht, obwohl sich tatsächlich ein gravierender Missbrauch seitens des Hausverwalters herausstellt, könnten Sie auch als Minderheitseigentümer beim zuständigen Bezirksgericht die Absetzung des Verwalters beantragen.

Ich bin seit 36 Jahren Mieter in einem etwa 100 Jahre alten Wohnhaus mit drei Objekten. Die mit angemietete Badewanne ist ca. 40 Jahre alt. Sie ist zwar nicht undicht, weist aber starke Alterserscheinungen auf und rostet an mehreren Stellen. Wer zahlt die Reparatur bzw. die Erneuerung?

Ihr Mietverhältnis unterliegt offensichtlich dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Solange es sich bei der Badewanne de facto nur um optische Mängel handelt, die den Gebrauch nicht beeinträchtigen, trifft den Vermieter keine Sanierungspflicht. Anders wäre dies nur, wenn die Wanne überhaupt nicht mehr brauchbar wäre und darüber hinaus durch austretendes Wasser die Haussubstanz gefährden könnte. Vielleicht können Sie sich ja aber auch mit dem Vermieter auf eine Kostenteilung ohne Streit einigen.

Nächster Termin:

Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des ÖVI
Montag, 19. September/ 10 bis 11 Uhr

Tel.: 01/52 65 760