So wird die Miete wertgesichert

Viele Mieter kennen das: Flattert einmal im Jahr ein Brief des Vermieters ins Haus, handelt es sich um eine Erhöhung des Zinses. In den meisten Verträgen ist eine Wertsicherungsklausel samt konkreter Indexzahl vereinbart. Nur dann darf der Vermieter den monatlichen Zins anheben, sonst wäre die Anpassung ungültig. "Wichtig ist, dass die Indexierung transparent vereinbart wird. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Erhöhung nachzurechnen. Ist das nicht der Fall, ist die Anpassung ungültig", sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung. Mithilfe des Indexrechners der Statistik Austria können Betroffene überprüfen, um welchen Prozentsatz der Verbraucherpreisindex seit dem Vertragsabschluss gestiegen ist und welche Auswirkung dies auf die Miethöhe hat. "Hat der Vermieter die Wertsteigerung falsch berechnet, kann der Mieter den zu viel bezahlten Betrag zurückfordern", sagt Shah. Dazu lässt man den Mietzins bei der Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren überprüfen.

Formvorschriften

Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gelten strenge Formvorschriften. "Um die Erhöhung durchzusetzen, muss der Vermieter den Mieter 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin schriftlich informieren", sagt der Wiener Rechtsanwalt Peter Hauswirth. Dies ist erst nach der Verlautbarung durch das Justizministerium möglich. Begehrt der Vermieter die Erhöhung zu früh, dann ist sie ungültig. Bekommt der Mieter das Schreiben verspätet, dann gilt die Erhöhung erst für den darauf folgenden Zinstermin. Das bedeutet, das Schreiben darf nicht vor dem 2. April abgeschickt werden und muss spätestens am 21. April beim Mieter ankommen. Hauswirth: "Eine rückwirkende Geltendmachung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht möglich." Anders schaut es beim angemessenen und freien Zins aus. Hier kann die Indexanpassung auch rückwirkend für drei Jahre verrechnet werden. Auf der Homepage der Statistik Austria kann überprüft werden, ob die Indexanpassung stimmt. Mithilfe des Mietenrechners der Stadt Wien kann überprüft werden, ob die Miethöhe angemessen ist.

Kategorie

Wohnungen in Häusern, die vor dem 1.3.1994 errichtet wurden, fallen in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Die Höhe des Zinses hängt vom Zustand und der Ausstattung (Kategorie A bis D) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Die Wertsicherung für dieses Segment ist gesetzlich festgeschrieben und die Erhöhung an den VPI 2000 gekoppelt. Die Miete darf immer dann angepasst werden, wenn die Inflation die Marke von fünf Prozent überschritten hat. Das war in der Vergangenheit rund alle zwei Jahre der Fall, zuletzt im Jahr 2014.

Richtwert

Die Richtwerte – ebenfalls Vollanwendungsbereich des MRG – gelten vor allem für Wohnungen in Häusern, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und deren Vertrag nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurde. Zuletzt wurden die Richtwerte (siehe Tabelle) am 1.4.2014 erhöht. Die Mieten von 330.000 österreichischen Haushalten wurden um 4,5 Prozent erhöht. 2016 wird die nächste Indexanpassung erfolgen. Seit 2009 gibt es den Zweijahresrhythmus, davor wurden die Mieten jährlich erhöht. Die prozentuelle Steigerung errechnet sich aus dem Verbraucherpreisindex.

Angemessener Mietzins

Wohnungen mit mehr als 130 Quadratmeter Wohnfläche, Objekte in Neubauten mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, Dachgeschossausbauten und denkmalgeschützte Gebäuden, die vom Vermieter mit erheblichen Eigenmittel erhalten werden, unterliegen dem angemessenen Zins (Vollanwendungsbereich MRG). Für die Berechnung der Höhe wird das ortsübliche Entgelt von Wohnungen vergleichbarer Größe, Lage und Ausstattung herangezogen. Die Miete darf erhöht werden, wenn ein bestimmter Schwellenwert (zum Beispiel fünf Prozent), basierend auf der vertraglich vereinbarten Indexzahl, überschritten wird. "Mieter können überprüfen, ob die Zinshöhe durch die laufende Indexierung noch angemessen ist", sagt Simone Maier-Hülle, nmh² Rechtsanwälte. "Ist das nicht so, kann die Miethöhe für eine bestimmte zeit einzelfallbezogen eingefroren werden."

Freier Mietzins

Dieser Zins (Teilausnahme des MRG) gilt für ungeförderte Neubauten und Einfamilienhäuser. Die Vertragsinhalte werden frei vereinbart, das gilt auch für die Wertsicherung. Die Höhe der Anpassung muss im Rahmen der Teuerung erfolgen. www.statistik.at/indexrechner, www.wien.gv.at