Wirtschaft | Immobiz
17.03.2014

So finden Sie die perfekte Wohnung

IMMO erklärt, was Mieter und Käufer bei der Besichtigung bedenken sollten und worauf es beim Vertrag ankommt.

Sich im Bekanntenkreis umhören, Inserate durchforsten oder direkt beim Bauträger nachfragen – es gibt viele Wege zur Wunschimmobilie. Bevor es losgeht, sollte man sich überlegen, wie viel die neue Bleibe pro Monat kosten darf, welche Grätzel infrage kommen und wie groß das Objekt sein soll.

Inserate richtig zu deuten, ist keine Wissenschaft, meint Makler und Realpartners Geschäftsführer Andreas Wollein: „Negative Punkte werden meistens einfach weggelassen. Die guten Dinge werden hervorgehoben. Wenn im Inserat nichts von einem Lift steht, gibt es wahrscheinlich auch keinen. Wird eine Wohnung als Bastler-Hit inseriert, ist sie vermutlich ziemlich renovierungsbedürftig.“
Allen Suchenden rät Wollein, sofort anzurufen, wenn eine Wohnung interessant klingt. „Machen Sie sich vorher eine genaue Checkliste mit Punkten die Ihnen wichtig sind und fragen Sie diese Dinge ab, bevor Sie einen Besichtigungstermin ausmachen. Das spart sowohl Ihnen als auch dem Makler viel Zeit.“

Natürlich hat jeder entsprechend seiner Lebenssituation andere Prioritäten. Diese Fragen sollte jeder klären:

  • Wie ist der Zustand der Wohnung und des Hauses?
  • Sind die Elektro-, Gas- und Wasserleitungen in Ordnung?
  • Ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet?
  • Sind alle Zimmer der Wohnung zentral begehbar?
  • Gibt es einen Lift? Wenn nicht, stellt sich im Altbau die Frage: Gibt es ein Mezzanin?
  • Wie hoch sind die Miete und die Nebenkosten?
  • In welche Himmelsrichtung sind die Räume ausgerichtet?
  • Gibt es ein Kellerabteil, einen Parkplatz, eine Garage?
  • Welche öffentlichen Verkehrsmittel sind in der Nähe?

Besichtigung

Vier Augen sehen mehr als zwei. Es ist daher ratsam, die Wohnung mit dem Partner oder Freunden zu besichtigen. Natürlich ist es sinnvoll, das Objekt öfter anzuschauen, denn am Abend und am Wochenende sieht es mit den Lichtverhältnissen und dem Lärmpegel womöglich anders aus als tagsüber und unter der Woche. In der Praxis ist das aber nicht immer möglich. „Bei höherpreisigen Mietwohnungen und bei Eigentumswohnungen sind häufigere Besichtigungen üblich“, sagt Wollein. „Bei günstigeren Mietwohnung wird man oft schon nach einem Termin eine Entscheidung treffen müssen. Vor allem Zwei-Zimmer-Wohnungen unter 600 Euro sind selten und sehr gefragt. Da muss man sich schnell entschließen.“
Gibt es sehr viele Interessenten, gewinnt man das Rennen um die Traumwohnung am besten mit seriösem Auftreten und Ehrlichkeit.Viele Vermieter fragen nach Beruf und Einkommen, um zu klären, ob sich der Interessent die Wohnung leisten kann. Es ist durchaus üblich, hier ehrlich zu antworten. Und wenn es trotz aller Bemühungen nicht klappt? Dann wird man bestimmt eine noch bessere Wohnung finden.

Von Fristen und Abschlägen

  • Ein Mietvertrag für eine Wohnung kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Bei einer Befristung ist eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten, nach oben gibt es keine Begrenzung.
  • Unterliegt eine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gibt es gesetzliche Obergrenzen für die Höhe der Miete. Wird eine Wohnung befristet vermietet, muss ein Befristungsabschlag von 25 Prozent berücksichtigt werden. Auch für andere Parameter (Lage, Stockwerk, Lift, etc.) gibt es Zu- und Abschläge. Erscheint die Miete zu hoch, kann man diese bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen lassen.
  • Nur teilweise gilt das MRG für Neubauwohnungen, Dachboden-Ausbauten und Zubauten. Hier kann etwa die Höhe der Miete frei vereinbart werden, die Regelungen über die Befristung und die Kündigungsgründe gelten jedoch sehr wohl.
  • Im Ein- und Zweifamilienhaus kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Jeder Punkt – von der Höhe der Miete über die Befristung bis zu den Erhaltungspflichten – kann frei vereinbart werden.
  • Sind zwei Personen gemeinsam Hauptmieter, haften sie solidarisch für Verpflichtungen aus dem Vertrag. Sie können nur gemeinsam über das rechtliche Schicksal der Wohnung, etwa die Kündigung, entscheiden.

Vom Anbot bis zur Abwicklung

  • Interessenten sollten die rechtlichen Hintergründe abklären: Dazu gehört der Grundbuchstand (Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Gibt es Pfand- oder Nutzungsrechte?), aber auch die Frage der baubehördlichen Bewilligung.
  • Ein Kaufanbot sollte man nur unterschreiben, wenn man die Wohnung wirklich zu diesen Konditionen haben möchte. Sobald dieses vom Verkäufer angenommen wird, ist nämlich bereits ein Kaufvertrag zustande gekommen.
  • Für die Eintragung im Grundbuch muss aber ein notariell beglaubigter Kaufvertrag abgeschlossen werden. Der Käufer wird erst mit dieser Eintragung tatsächlich Eigentümer der Liegenschaft.
  • Die Abwicklung sollte über einen Treuhänder erfolgen: Dieser hat erst nach lastenfreier Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen. Wird das Objekt erst errichtet, sollte man eine Ratenzahlung nach Baufortschritt vereinbaren.
  • Ein neuer Wohnungseigentümer ist auch an den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag gebunden. Hier können vom Gesetz abweichende Regelungen (etwa über die Erhaltungspflichten) getroffen werden.