Schadenersatz für Nachbars Schulden: Welche Frist gilt?

In unserer Anlage gibt es eine neue Hausverwaltung. Im Zuge des Wechsels haben wir im Vorjahr erfahren, dass eine Eigentümerin für ihre Garage jahrelang nicht bezahlt hat. In Folge haben wir von der säumigen Wohnungseigentümerin Schadenersatz gefordert. Diese behauptet aber, dass der Anspruch verjährt ist. Welche Frist gilt?Julia Peier: Schadenersatzansprüche sind grundsätzlich binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger gerichtlich geltend zu machen. Nachdem hier der Eigentumsgemeinschaft wohl erst 2016 bekannt wurde, dass Vorschreibungen nicht geleistet wurden, sind die Ansprüche gegenüber der säumigen Eigentümerin noch nicht verjährt. Mehr noch: Sind die verbleibenden Eigentümer in Vorlage für die ausständigen Zahlungen getreten, gilt gemäß § 1042 ABGB eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.

Bei unserem Haus (erbaut 1981/82) ist das Dachgeschoß etwas zurückversetzt. Die Besitzer der oberen Wohnungen haben die Fläche vor ihrem Fenster – auf Eigenkosten und mit Zustimmung aller Miteigentümer – zur Terrasse ausgebaut. Für die Fläche selbst haben sie aber nie etwas bezahlt. Jetzt wird das Haus neu parifiziert und die Terrasse soll zur Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden. Laut §3 darf auf einer Allgemeinfläche aber kein Wohnungseigentum begründet werden, zumal die Eigentümer die Fläche nicht gekauft haben. Julia Peier: Hier treffen viele rechtliche Definitionen aufeinander. Im ersten Schritt ist festzuhalten, dass der Ausbau der Terrassen sowie die Neuparifizierung aufgrund der Zustimmung der übrigen Eigentümer legitimiert und damit rechtlich zulässig war. In einem zweiten Schritt, sind die Begrifflichkeiten zu klären: Als Wohnungseigentumsobjekte im Sinne des WEG 2002 kommen ausschließlich Wohnungen, KFZ-Abstellplätze und sonstige selbstständige Räumlichkeiten in Frage. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbstständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbstständiger Geschäftsraum. Allgemeine Teile der Liegenschaft wiederum sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Typischerweise handelt es sich hierbei um Gangflächen, etc. Eine Terrasse kann sowohl eine Allgemeinfläche darstellen und sohin der Allgemeinheit zur Verfügung stehen, kann aber eben auch einer Wohnung zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden. Durch die im konkreten Fall vorzunehmende Neuparifizierung, welcher alle zugestimmt haben, wird die Terrasse einer bestimmten Wohnung "zugeordnet". Die neu hinzukommende Terrasse bildet einen Zuschlag zum bereits bestehenden Objekt, sodass dieses in Zukunft mehr Nutzwerte haben wird. Vorsicht: Balkone und Terrassen sind nicht Gegenstand von Zubehör-Wohnungseigentum (wie Kellerabteile), sondern Teil der jeweiligen Wohnung und finden bei der Nutzwertfestsetzung durch einen entsprechenden Zuschlag Berücksichtigung. Zur Frage eines allfälligen Kaufpreises ist festzuhalten, dass ein solcher privatrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern zu vereinbaren ist.

In unserer Wohnanlage wurden die Schlüsseltresore aufgebrochen und die Schlüssel zur Hauseingangstüre gestohlen. Ist über den Tausch des Schlosses eine Abstimmung zulässig? Die Abstimmung fiel negativ aus. Muss sich der Verwalter an diesen Beschluss halten?Julia Peier: Grundsätzlich handelt es sich bei dem Austausch des Schlosses der Hauseingangstüre nach einem Diebstahl um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, welche auch ohne Abstimmung der Wohnungseigentümer zulässig wäre. Entscheidet sich der Verwalter dennoch, die Angelegenheit zu einer Abstimmung zu bringen und fällt die Entscheidung dann negativ aus, ist der Verwalter an die Entscheidung der Eigentümer gebunden.

Nächster Termin

Montag, 27. November 2017, von 10 bis 11 Uhr mit Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer.

Tel. 01/52 65 760