Sanierung: Wohnungszutritt für alle?

Wird ein Haus saniert, Leitungen erneuert oder die Fenster ausgetauscht, dann haben meist alle Bewohner etwas davon, denn die Wohnqualität steigt. Im Gegenzug müssen Mieter jedoch manchmal in Kauf nehmen, dass Arbeiter ihre Wohnungen für die Durchführung der Arbeiten betreten.

Bestimmte Maßnahmen müssen Mieter dulden

Vermieter sind grundsätzlich verpflichtet, Mietern den ungestörten Gebrauch ihrer Immobilie zu ermöglichen. In Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gilt es aber gleichzeitig bestimmte Duldungspflichten zu erfüllen. Man muss zum Beispiel hinnehmen, dass vom Verwalter beauftragte Personen die Räumlichkeiten betreten können. Dazu müssen allerdings wichtige Gründe vorliegen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung vermessen oder Nachschau halten will, ob der Mieter diese nachteilig gebraucht. Auch Besichtigungstermine mit potenziellen Nachmietern oder Kaufinteressenten sind zu dulden.

Auch bestimmte Sanierungen zählen dazu

Sanierungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, die Behebung ernster Schäden – zum Beispiel auf dem Dach – und erheblicher Gesundheitsgefährdungen gelten ebenfalls als wichtige Gründe. „In Wohnungen, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen, unterscheidet man zwischen Erhaltungsmaßnahmen – wie die Reparatur der mitvermieteten Heiztherme – die Mieter jedenfalls dulden müssen, und Verbesserungsmaßnahmen“, sagt Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung.

Interessensabwägung bei Verbesserungen

Bei Verbesserungsmaßnahmen wie zum Beispiel einem nachträglichen Lifteinbau, muss eine Interessensabwägung stattfinden. „Ist der Mieter gebrechlich oder krank, leben Kleinkinder oder Babys im Haushalt, kann die Durchführung der Sanierungsmaßnahme unzumutbar sein“, sagt Shah. Aber auch die Gefährdung aller anderen Mieter im Haus wird im Zuge der Interessensabwägung bewertet. „Will der Vermieter alte Elektroleitungen sanieren, die ein Gefährdungspotenzial für alle Bewohner darstellen, dann wird seinem Antrag auf Durchführung der Arbeiten dennoch stattgegeben werden“, nennt Shah ein Beispiel.

Anspruch auf Entschädigung

Die Termine für die Sanierung müssen vom Vermieter vorangekündigt und mit dem betroffenen Bewohner abgestimmt werden. „Ich würde allen Mietern raten, von sich aus drei Vorschläge zu machen“, sagt Shah. Der Vermieter hat darauf zu achten, dass die Räumlichkeiten unter möglichst großer Schonung der Mietrechte genutzt werden. „Anspruch auf Entschädigung für die Benützung der Wohnung steht Mietern nur dann zu, wenn im Zuge der Arbeiten Staub oder Lärm entsteht. In diesem Fall können sie etwa eine Reinigung in Rechnung stellen“, sagt Shah.

Reinigungskosten geltend machen

Dieser Ersatzanspruch ist aber auch dann gültig, wenn der Mieter die Wohnung selbst reinigt. Außerdem hat er die Möglichkeit, seine Zinszahlungen zu mindern, etwa wenn das Gas für den Zeitraum der Arbeiten abgedreht wird. „Eine Mietzinsminderung ist auch dann rechtens, wenn diese vertraglich ausgeschlossen wurde“, erklärt die Expertin.

Antrag auf Duldung

Weigert sich der Mieter, den Verwalter oder den Handwerker in seine Immobilie zu lassen, kann der Vermieter bei Gericht einen Antrag auf Duldung der Maßnahmen stellen. Der Vermieter darf die vermietete Wohnung aber nicht in Abwesenheit des Mieters betreten. Tut er dies dennoch, könnte der Mieter sogar das Schloss seiner Eingangstüre austauschen lassen.

Auch Wohnungseigentümer müssen die Benützung ihrer Objekte durch Dritte dulden, wenn dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft erforderlich ist. Einen direkten Eingriff in sein Objekt muss ein Eigentümer hingegen nur dann zulassen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm diese bei billiger Abwägung der Interessen zumutbar ist. Für daraus entstehende Nachteile muss der Wohnungsbesitzer von der Eigentümergemeinschaft entschädigt werden.Die Höhe der Entschädigung ist im Außerstreitgericht zu klären.
„Neben den gesetzlichen Duldungspflichten ist es auch möglich, dass diese im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart und dem Eigentümer übertragen werden“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.