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Wirtschaft Immobiz
03/01/2016

Rechte & Pflichten des Hausverwalters

Er muss die unterschiedlichen Interessen der Bewohner unter einen Hut bringen.

von Ulla Grünbacher

Im Wohnungseigentum ist er der Dienstleister der Gemeinschaft und wird auch von dieser bezahlt, im Zinshaus vertritt er den Hausbesitzer – bezahlt wird er über die Betriebskosten aber auch von den Bewohnern. Das ist vor allem in Mischhäusern – wenn Eigentümer und Mieter unter einem Dach leben – eine komplizierte Angelegenheit. Einerseits weil zwei getrennte Rechnungskreise geführt werden müssen, andererseits weil der Verwalter mehrere Rollen verkörpert: Im Zinshaus ist er Ansprechpartner für Reparaturen, im Wohnungseigentum die Person, die Entscheidungen der Gemeinschaft umsetzt.

Neuen Verwalter beauftragen

Bestellt wird er von der Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Anteilen, bei Mietobjekten vom Alleineigentümer. Wenn keine Mehrheit erzielt wird, kann ein Einzelner über einen Antrag an das Bezirksgericht ihn bestellen. Mit der Bevollmächtigung wird dieser zum Stellvertreter der Gemeinschaft oder des Hauseigentümers. Zu seinen Aufgaben zählen die Erhaltung des Hauses, der Abschluss von Verträgen mit Dritten (Handwerker, Versicherungsunternehmen, Reinigungskräfte, Winterdienst und Grünflächenbetreuung) sowie die Erstellung einer Hausordnung und die Kontrolle der Finanzen. „Die Grundpflichten sind im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt“, sagt Udo Weinberger, Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger-Biletti. Dazu zählt die Rolle des Treuhänders, also die Verpflichtung zur redlichen Geschäftsgebarung – damit ist der zuverlässige Umgang mit dem anvertrauten Geld gemeint.

Was vertraglich vereinbart wird

„Im Verwaltervertrag wird neben der Laufzeit auch geregelt, welche Leistungen vom Honorar gedeckt sind und welche Arbeiten gesondert entlohnt werden“, fasst Weinberger zusammen. In Mietshäusern beträgt die Pauschale derzeit 3,43 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Im Wohnungseigentum ist die Höhe nicht geregelt. Sie hängt vom Leistungsumfang ab und ist daher Vereinbarungssache. „Der Durchschnittsbetrag liegt derzeit bei rund 23 Euro pro Bestandsnehmer und Monat“, sagt der Wiener Hausverwalter Oliver Brichard.

Beschlussfassung

Im Rahmen der ordentlichen Verwaltung darf er Maßnahmen beschließen und Unternehmen mit der Durchführung beauftragen. Dazu zählt die Erhaltung des Hauses und die Behebung ernster Schäden. „Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass die Gemeinschaft ab einer bestimmten Summe – etwa ab Reparaturen im Ausmaß von 3000 Euro – in die Entscheidung einbezogen wird“, sagt Weinberger.
Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung wie Verbesserungen braucht es die Zustimmung der einfachen Mehrheit. Dazu zählt zum Beispiel die Schaffung von Stellplätzen im Hof oder die Umstellung der Gas-Zentralheizung auf Fernwärme. Der Beschluss kommt häufig im Zuge von Versammlungen zustande, die mindestens alle zwei Jahre abzuhalten sind. Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer muss der Verwalter, solange diese nicht gesetzeswidrig sind, befolgen. Mieter haben hingegen keinerlei Mitspracherecht. Einmal jährlich muss – sowohl für Mieter als auch für Wohnungseigentümer – eine Betriebskostenabrechnung gelegt werden. Für die Eigentümer wird auch eine Vorausschau über die Erhaltungsmaßnahmen im nächsten Jahr erstellt. Auf Basis dieser wird die Rücklage dotiert.

Problemlöser aber kein Streitschlichter

Das Schlichten von Streit zwischen Nachbarn fällt nicht in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters. „Allerdings treffen ihn im Zinshaus Sorgfaltspflichten, etwa wenn ein Mieter den anderen durch unleidliches Verhalten das Zusammenleben unmöglich macht“, sagt Weinberger. Zwar vertritt dieser die Gemeinschaft vor Gericht und vor Behörden, gerichtliche Auseinandersetzungen einzelner Wohnungseigentümer zählen allerdings nicht dazu. „Hat sich jemand auf den Parkplatz von Herrn Müller gestellt, dann muss dieser selbst Besitzstörung geltend machen“, nennt Weinberger ein Beispiel. Die Abberufung der Hausverwaltung kann durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer zum Jahresende durchgeführt werden, die Kündigung muss bis September erfolgen. Aus wichtigem Grund kann dies auch ohne Einhaltung von Fristen geschehen. Dieser liegt vor, wenn die künftige Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist und das Vertrauensverhältnis zerstört ist.
Erst wenn ein Beschluss zustande gekommen ist, kann das Kündigungsschreiben zugestellt werden. Aber auch ein einzelner Miteigentümer kann den Vertrag durch Antrag bei Gericht auflösen lassen. Voraussetzung dafür ist die grobe Pflichtverletzung wie zum Beispiel die erheblich verspätete Rechnungslegung. Unter Umständen kann die Gemeinschaft auch Schadenersatz geltend machen. Nach der Kündigung muss der Betroffene seine Tätigkeit so lange fortsetzen, bis ein Nachfolger bestellt ist und alle Unterlagen herausgeben.

Wissenslücken schließen

Ist der Informationsbedarf in diesem Bereich so groß?

Ja, wir sehen an den Anfragen von Konsumenten immer wieder, dass der Umgang mit Hausverwaltungen in der Praxis viele Fragen aufwirft.

Was sind Ihrer Meinung nach die meisten Missverständnisse?

Bei Mietwohnungen vertritt der Hausverwalter den Hauseigentümers und damit ausschließlich dessen Interessen. Die Mieter können ihm keine Aufträge erteilen. Häufig wird ihm vorgeworfen, dass er nichts macht, alles verschmutzt ist und kaputt wird. Im Wohnungseigentum ist der Verwalter hingegen Vertreter der Gemeinschaft und muss die Interessen aller wahren. In bestimmtem Umfang kann der einzelne Wohnungseigentümer daher auch erwarten, dass seine Interessen vertreten werden.

Welche Erfahrungen haben Sie diesbezüglich bei den Recherchen für Ihr Buch gemacht?

Die fälschliche Meinung, dass der Hausverwalter bei geplanten Änderungen die Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzen könnte, führt regelmäßig zu Unverständnis. Auch die mangelnde Befugnis zum Ausschluss eines Miteigentümers bei groben Pflichtverletzungen ist oft schwer nachvollziehbar.

Die Fragen, die unsere Leser Experten am KURIER-Wohntelefon stellen, zeigen, dass vielen nicht klar ist, wofür der Verwalter eigentlich zuständig ist – und wofür nicht. Woran liegt das Ihrer Meinung nach?

Aus unserer Erfahrung hat es mit dem mangelnden Wissen um die gesetzlichen Aufgaben, aber auch mit der Scheu des Einzelnen, selbst aktiv zu werden und die Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, zu tun. Dabei ist auch das Kostenrisiko ein Hindernis.

Auch wenn die Eigentümer unzufrieden sind mit einer Verwaltung, wird diese selten abberufen. Warum?

Es bedeutet einen gewissen Aufwand, diesen Schritt zu setzen. Je größer eine Anlage ist, desto schwieriger wird es, die erforderliche Mehrheit nach Anteilen für zu finden. Fehler können dabei leicht passieren. Außerdem ist es ja mit der Kündigung nicht getan, man muss sich auch auf einen Nachfolger einigen.

Buchtipp

Hausverwaltung im Eigentum“ von Martin Gruber und Erwin Bruckner, herausgegeben vom Verein für Konsumenteninformation (VKI), € 16,90
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