Muss man dulden, dass Rauch in die Wohnung zieht?

Unter uns ist eine Kettenraucherin eingezogen, die nicht drinnen, sondern nur auf dem Balkon raucht. Der Gestank zieht direkt nach oben in unser Schlaf- und Wohnzimmer, sodass wir nicht mehr lüften können. Wie kann man sich wehren?

Die Auseinandersetzungen um das Rauchen haben in den letzten Jahren stark zugenommen, auch im privaten Wohnbereich. Erst unlängst erging eine (noch nicht rechtskräftige) Entscheidung des Landesgerichts zu einer ähnlichen Sachlage: Dort fühlte sich der Kläger vom stundenlangen Zigarrenqualm seines Nachbarn, der schräg unter ihm wohnte, massiv beeinträchtigt. Dieser rauchte regelmäßig in der Nacht Zigarren auf seinem Balkon, wobei der Rauch aufgrund der baulichen Situation der Anlage in die Wohnung oberhalb und insbesondere ins Schlafzimmer eindrang. Das Gericht befand, dass diese Rauch- und Geruchsimmissionen nicht ortsüblich wären und die Nutzung der Wohnung dadurch wesentlich beeinträchtigt werde. Der Mieter sei in seiner Nachtruhe empfindlich gestört, untertags sei der Zigarrenkonsum jedoch noch zumutbar. Die Entscheidung des OGH im konkreten Anlassfall steht zwar noch aus. Ein generelles Rauchverbot auf dem Balkon wird daraus aber nicht abzuleiten sein. Es wird immer wieder auf die Situation im Einzelfall ankommen. Solange noch ein Minimum an Gesprächsbereitschaft herrscht, ist es ratsam, eine außergerichtliche Lösung – allenfalls unter Beiziehung eines Mediators – anzustreben.

Ich bin im Jahr 2010 in eine Altbauwohnung gezogen. Der Mietvertrag war auf fünf Jahre befristet. Nach Ablauf der Dauer hat mir der alte Eigentümer per Brief mitgeteilt, dass er den Vertrag um weitere drei Jahre verlängert. Nun gibt es einen neuen Besitzer, der das nicht noch einmal will. Muss ich nun Anfang 2018 ausziehen?

Dieses Beispiel zeigt, dass das geltende Befristungsrecht Tücken für den Vermieter bereithält. Sie haben gute Chancen darauf, dass der Vermieter diesen Endtermin nicht durchsetzen kann, weil es Ihrer Verlängerungsvereinbarung an Schriftlichkeit fehlt. Das bedeutet, dass es für eine rechtswirksame Verlängerung oder Befristung i.d.R. einer eigenhändigen Unterfertigung des Schriftstücks (Urkunde) durch beide im Mietvertrag genannte Parteien bedarf. Ein Brief von Ihrem Vermieter, dass er das Mietverhältnis nach Ablauf der ursprünglichen Dauer um weitere drei Jahre verlängert, entspricht nicht dem erforderlichen Schriftformgebot. Die Folge ist, dass der vorgesehene Endtermin für den Vermieter sohin nicht durchsetzbar ist und Ihr Mietverhältnis als ein unbefristetes angesehen werden kann. Hier ist auch nicht von einer "stillschweigenden Verlängerung" auszugehen, die zu einer einmaligen gesetzlichen Verlängerung um weitere drei Jahre geführt hätte. Diese Rechtsfolge ist aber jenen befristeten Mietverträgen vorbehalten, deren Ablauf sozusagen "übersehen", sprich weder vertraglich verlängert noch aufgelöst wurde. Auch der zwischenzeitliche Eigentümerwechsel ändert daran nichts.

Ich lebe in einer kleinen Landgemeinde in Niederösterreich. Der Nachbar hat vor 20 Jahren an der Grenze zu meinem Grundstück zwar eine Hainbuchenhecke gesetzt, nun möchte ich aber doch, dass er auf seiner Seite auch einen Zaun aufstellt. Kann ich das erwirken?

Aus den Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB, § 858) ist keine generelle Verpflichtung zur Einschließung (Einfriedung) eines Grundstücks abzuleiten. Diese gilt bloß ausnahmsweise, wenn eine Einfriedung nötig ist und dies auch nur für die rechte Seite des Grundstücks. Nötig ist sie dann, wenn aufgrund einer Gefahr ein Schutzbedürfnis des Nachbargrundstückes besteht. Die Art der Abgrenzung oder Einschließung bleibt aber dem Grundstückseigentümer überlassen oder ergibt sich aus dem Ortsgebrauch. Die Einfriedung muss keine besonderen Qualitätsanforderungen erfüllen und kann ein Zaun, eine Mauer, Planken etc. oder auch aus Sträuchern bestehen. Aus der Bauweise muss lediglich die Einschließungstauglichkeit oder die Abtrennungsabsicht hervorgehen. Um von Ihrem Nachbarn die Errichtung eines Zaunes verlangen zu können, müssten Sie eine Art wirtschaftliches Bedürfnis darlegen können.