Muss ich die Garagenkosten zahlen?
Die Vermietung von Garagenplätzen stellt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung im Sinne des WEG dar. Hier entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang kann die Mehrheit die Aufkündigung geschlossener Mietverträge erreichen. Gleichzeitig soll die Mehrheit dem Verwalter hinsichtlich der Vermietung und der damit erzielbaren Einnahmen eine Weisung erteilen. Der Verwalter ist an die Weisung gebunden, sofern diese nicht gesetzwidrig ist.
Ich habe kein Auto und zahle trotzdem bei den Garagen-Betriebskosten mit. Ist das rechtens? Kann ich das ändern?
Nach Ihrer Schilderung stehen die einzelnen Kfz-Abstellplätze in der Garage nicht im Wohnungseigentum und sind somit als allgemeiner Teil der Liegenschaft zu betrachten. Die Betriebskosten der Garage sind daher anteilsmäßig auf sämtliche Miteigentümer aufzuteilen. Allerdings sollten in der Abrechnung der Verwaltung auch Einnahmen aus der Vermietung der Kfz-Stellplätze aufscheinen. Ersuchen Sie die Verwaltung hier um schriftliche Klarstellung.
Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Die Wohnung unter mir ist schon seit Jahren unbewohnt. Dadurch habe ich im Winter viel höhere Heizkosten. Ich habe das der Verwaltung gemeldet, aber die sagen, dass dort jemand gemeldet ist und Miete zahlt und damit ist für sie die Sache erledigt. Wie soll ich weiter vorgehen?
Fordern Sie die Genossenschaft schriftlich auf, rechtliche Schritte einzuleiten, zumal die Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses in der Regel Voraussetzung für die Nutzung einer Genossenschaftswohnung ist. Machen Sie auf die aus der Nichtbenutzung der unter Ihnen gelegenen Wohnung resultierenden Gefahren und Nachteile aufmerksam. Sie werden voraussichtlich aufgrund der Nichtbeheizung dieser Wohnung höhere Heizkosten haben, weiters besteht die Gefahr des Auffrierens von Leitungen bzw. aufgrund der fehlenden Aufsicht von Wasserschäden etc. Machen Sie die Genossenschaft darauf aufmerksam, sich diesbezüglich sämtliche Forderungen vorzubehalten.
Wir haben voriges Jahr einen Eigentümervertreter gewählt, weil es Probleme mit der Verwaltung gab. Die alte Verwaltung ist weg und es gibt schon eine neue. Den Eigentümervertreter gibt es aber immer noch. Er will einen Anwalt und einen Sachverständigen beauftragen und die Kosten aus der Rücklage decken. Darf er das? Kann er überhaupt noch irgendetwas beauftragen, wenn es eine neue Verwaltung gibt?
In Ihrer Schilderung haben Sie den vorläufigen Verwalter gemäß § 23 WEG erwähnt, für dessen Bestellung, abgesehen vom Nachweis einer konkreten Dringlichkeit, die sogenannte Untunlichkeit der Selbstverwaltung behauptet und dargelegt werden müsste. Der vorläufige Verwalter wird nur bestellt bis zur Übernahme der Verwaltung durch den von der Eigentümergemeinschaft neu bestellten Verwalter. Seine Funktion erlischt somit mit der Bestellung eines Verwalters durch die Mehrheit, ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf.
Davon zu unterscheiden ist die Bestellung des sogenannten Eigentümervertreters, dessen vom Gesetz vorgesehene Aufgabe es ist, die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter zu vertreten, soweit dieser die Belange der Eigentümergemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen nicht ausreichend wahrnehmen kann, sowie in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich auch gegenüber Dritten. Über die im Gesetz genannten Kollisionsfälle hinaus kommt dem Eigentümervertreter keine Vertretungsbefugnis zu.
Der Eigentümervertreter hat Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, so weit diese nicht gesetzwidrig sind und er ist im Rahmen der Vertretung der Eigentümergemeinschaft zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters (= Rechtsanwaltes) befugt.
Allerdings gibt es in Ihrem Fall bereits eine neue Verwaltung; nach der gesetzlichen Konzeption ist ausschließlich die bestellte Verwaltung zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft befugt, da es keine "Parallelverwaltung" geben soll und eine Interessenkollision zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem neuen Verwalter nicht vorliegt. Weisen Sie den offensichtlich weiter agierenden Eigentümervertreter auf diesen Umstand hin und fordern Sie die neu bestellte Verwaltung auf, die Rechtslage dringend klarzustellen.
Zu betonen ist auch, dass der Eigentümervertreter der Eigentümergemeinschaft gemäß § 1299 ABGB allenfalls wie ein Sachverständiger haften wird (verschärfte Haftung). Die Funktion des Eigentümervertreters endet spätestens zwei Jahre nach seiner Bestellung, eine Wiederbestellung ist jedoch zulässig.
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