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Wohntelefon
03/11/2014

Muss ich den Vertrag kündigen?

Die Rechtsanwältinnen Simone Maier-Hülle und Nicole Neugebauer-Herl geben Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

von Ursula Horvath

Ich bin Mieter eines Einfamilienhauses und habe einen Teil untervermietet. Muss ich den Untermieter gerichtlich kündigen oder reicht ein Brief? Muss ich mich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten oder könnte ich in einem neuen Vertrag zum Beispiel auch eine zweiwöchige Kündigungsfrist vereinbaren? Muss man einen befristeten Vertrag überhaupt kündigen?

Die Vermietung eines Einfamilienhauses unterliegt nicht dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Der Untervermieter kann daher auch per Brief kündigen, jedoch ist die Einbringung einer gerichtlichen Kündigung zu empfehlen, weil damit ein exekutierbarer Räumungstitel geschaffen wird. Würde man nur per Brief kündigen und der Untermieter zieht nicht aus, muss man erst eine Räumungsklage einbringen und kann erst nach Vorliegen des Urteils die gerichtliche Delogierung beantragen. Damit kann sich die Räumung verzögern. Wenn das Bestandverhältnis nicht dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt und keine Kündigungsfristen vereinbart wurden, gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten. Es kann aber auch eine kürzere Frist vereinbart werden. Wird der Mietvertrag befristet abgeschlossen, endet er mit dem vereinbarten Endtermin, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Ich bin Mieterin einer nicht geförderten Genossenschaftswohnung mit Kaufoption. Wir haben die Erlaubnis bekommen, im Badezimmer auf unsere Kosten eine zusätzliche Dusche einzubauen. Die Verwaltung hat uns darauf hingewiesen, dass sich dadurch der Nutzwert ändern würde und dann die Miete geringfügig angehoben werden könnte. Wenn wir in ein paar Jahren kaufen, würde sich dadurch auch der Kaufpreis erhöhen. Damit würden wir aber doppelt und dreifach zahlen. Kann das stimmen?

Grundsätzlich kann die nachträgliche Veränderung in Ihrer Wohnung tatsächlich auch zu einer Erhöhung des Nutzwertes und damit zu einer Erhöhung des Kaufpreises führen, wenn es sich um Vorgänge handelt, die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen oder die Veränderung zu einer Aufwertung der Wohnung führt. Das betrifft auch bauliche Veränderungen, die der Mieter selbst auf seine Kosten vornimmt. Die Ermittlung des konkreten Nutzwertes erfolgt durch das Gutachten eines Ziviltechnikers. Beim Einbau einer zusätzlichen Dusche sollte sich eine derartige Veränderung – wenn überhaupt – aber nur als geringfügige Erhöhung des Nutzwertes auswirken.


Ich habe mit meinem gerade verstorbenen Mann in einer gemeinsamen Mietwohnung gewohnt und stehe auch im Mietvertrag. Gemeldet bin ich in meiner alten Studentenwohnung, die ich, weil die Miete sehr günstig ist, über all die Jahre behalten habe. Kann ich in der großen Wohnung bleiben oder kann mich der Vermieter kündigen?

Nachdem Sie gemeinsam mit Ihrem Mann Mitmieter der Wohnung sind, bleiben Sie auch nach seinem Ableben weiterhin Mieterin. Es kommt auch zu keiner Anhebung des Mietzinses. Der Vermieter kann Sie nur kündigen, wenn Sie die Wohnung nicht regelmäßig zur Befriedigung ihres dringendes Wohnbedürfnisses nutzen. In einem vom Vermieter eingeleiteten Kündigungsverfahren müssten Sie dann nachweisen, dass Sie Ihren Lebensmittelpunkt in der betreffenden Wohnung haben. Auf die Meldung eines Haupt- oder Nebenwohnsitzes kommt es dabei nicht an. Der Lebensmittelpunkt kann auch in der Nebenwohnsitz-Wohnung sein.

In meiner Mietwohnung gibt es seit Jahren ein massives Schimmelproblem. Die Verwaltung tut aber nichts. Wie muss ich vorgehen? Ich wohne seit Wochen bei einer Freundin, weil die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Kann mich der Vermieter wegen Nichtbenützung kündigen?

Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung mit damit verbundener Schimmelbildung stellen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar, die vom Vermieter zu beheben ist. Wenn Sie den Schimmel der Verwaltung gemeldet haben und dennoch nichts unternommen wurde, kann bei der Schlichtungsstelle ein Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten gestellt werden. Weiters besteht das Recht auf Mietzinsminderung, wenn die Benützbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Ist die Wohnung wegen des Schimmels nicht bewohnbar, liegt in der dadurch begründeten, vorübergehenden Abwesenheit kein Kündigungsgrund. Der Vermieter kann Sie deshalb also nicht kündigen.


DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
10.3.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Nadja Shah, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung

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