Muss der Bau eines Grills genehmigt werden?
Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung mit Garten. Der Nachbar hat seine Wohnung gekauft. Nun hat er in seinem Garten betoniert und einen gemauerten Grill am Zaun zu meinem Grundstück aufgestellt. Ist das ohne Genehmigung erlaubt? Was kann ich gegen die Rauchbelästigung tun?
Franz Heidinger: Baurecht ist Landessache. Deshalb gibt es in Österreich neun verschiedene Bauordnungen, die regeln, was ohne Genehmigung oder Bauanzeige gebaut werden darf. Ein gemauerter Griller wäre etwa in Wien oder NÖ zulässig, sofern dieser bautechnischen Standards entspricht und keine Übergröße besitzt. Grundsätzlich müssen Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen. Rauch und Gerüche, die beim Grillen auf das Nachbargrundstück in vernünftigen Maßen einwirken, müssen hingenommen werden. Die Grenze ist erreicht, wenn die Beeinträchtigung das gewöhnliche Ausmaß überschreitet und die ortsübliche Benützung des Grundstücks wesentlich eingeschränkt ist, etwa durch die Geruchsentwicklung beim Verbrennen nicht geeigneter Materialien oder bei besonders häufigem Grillen (z. B. jeden Abend über längere Zeit). Letztmögliches Mittel bei rechtswidrigen Immissionen ist eine Unterlassungsklage. Falls Zweifel an der Bauart des Grillofens bestehen, kann auch die jeweils zuständige Baubehörde informiert werden.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass dieser Kamin zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört. Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen ist grundsätzlich nicht möglich. Sollte im vorliegenden Fall jedoch tatsächlich versucht werden, Wohnungseigentum am Kamin zu begründen, so kann im notwendigerweise abzuschließendem Wohnungseigentumsvertrag die Regelung aufgenommen werden, dass der Zugang zu dem Kamin nur über den Rauchfangkehrer-Steg gestattet ist. Sie können also Ihre Zustimmung zu diesem Wohnungseigentumsvertrag von der Abgabe der genannten Erklärung abhängig machen.
Franz Heidinger: Die zehnjährige Spekulationsfrist wurde mit 1. 4. 2012 abgeschafft. Sie betrifft deshalb nur Liegenschaften und Gebäude, die vor dem 1. 4. 2002 erworben wurden. Gewinne aus Veräußerungen später erstandener Liegenschaften unterliegen jetzt der Einkommensteuerpflicht. Der Gewinn ist grundsätzlich die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös. Instandsetzungsmaßnahmen (z. B. Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsanlagen) können zu den Kosten hinzugezählt werden. Erhaltungsarbeiten (z. B. Ausmalen) werden jedoch nicht berücksichtigt. Ich empfehle, die Berechnung der Immobilienertragsteuer dem Anwalt oder Notar, der den Verkauf abwickelt, zu überlassen, dieser führt die Steuer dann ab.
Ich wohne in einer Reihenhausanlage mit neun Wohnungen im Alleineigentum. Die Carports (mit vorgelagerten Stellplätzen) befinden sich im Miteigentum. Welche Erhaltungskosten sind dafür zu tragen? Manche Besitzer nutzen zwei Carports. Wir möchten daher den Aufteilungsschlüssel neu festlegen. Ist dafür eine Einigung nötig?
Franz Heidinger: Für Parkplätze und dazugehörige Carports fallen Betriebskosten an, die gesondert vorgeschrieben werden müssen. Dazu zählen Aufwendungen für Strom, Räumung, Versicherung etc. ebenso wie Rücklagen für Reparaturen und Sanierungen. Grundsätzlich sind diese Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile zu tragen. Die Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels durch sämtliche Miteigentümer muss einstimmig und schriftlich oder durch gerichtliche Entscheidung passieren. Sollte eine Einigung hinsichtlich einer (neuen) Verteilung scheitern, bliebe die allenfalls bestehende "alte" Regelung in Kraft. Bei groben Änderungen oder Unterschieden der Nutzungsmöglichkeit der Carports könnte auch ein Antrag auf Festlegung einer neuen Aufteilung bei Gericht gestellt werden.
Franz Heidinger: Grundsätzlich ist man als Mieter gesetzlich verpflichtet, den Mietgegenstand "geräumt" zurückzustellen. D.h. die Wohnung ist in jenem Zustand zu übergeben, in dem sie angemietet wurde, vermindert um die gewöhnliche Abnützung. Es muss daher nicht neu ausgemalt werden, es sei denn, etwas anderes wäre vertraglich vereinbart worden. Ein neuer Bodenbelag und ein neues Waschbecken können im Gegenteil sogar Verbesserungen darstellen, für die man unter gewissen Voraussetzungen einen Investitionsersatzanspruch gegenüber der Genossenschaft geltend machen kann. Etwa dann, wenn der neue Parkettboden verlegt wurde, um einen schadhaften Belag zu ersetzen. Alternativ ist es (je nach Genossenschaftsvertrag) möglich, eine zulässige Ablöse vom nachfolgenden Mieter zu erhalten; verpflichtet, diese zu bezahlen, ist er aber nicht.
Nächster Termin mit Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Montag, 2. Mai 2016, von 10 bis 11 Uhr.
Tel. 01/52 65 760
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