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Wirtschaft Immobiz
12/10/2015

Mit Häusern Geld verdienen

Die Außenflächen des Gebäudes können verpachtet werden.

von Ulla Grünbacher

Die Erhaltung von Immobilien kostet viel Geld. Wenn das Objekt nicht mit der Zeit an Wert verlieren soll, ist es notwendig, laufend zu investieren und zu renovieren. Umso willkommener ist es, dass über die Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zusätzliche Einnahmen erzielt werden. Die Feuermauer kann für langfristige Sujets, die Fassade während einer Sanierung befristet an ein Werbeunternehmen verpachtet werden. Am Dach können Mobilfunkstationen oder Solarpaneele installiert werden.

Beschluss der Gemeinschaft

Im Wohnungseigentum darf der Verwalter generell im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Mietverträge an Dritte abschließen. Entscheidend ist aber, was im Pachtvertrag vereibart wurde. laut Judikatur handelt es sich bei der Errichtung einer Funkanlage und der Montage einer Werbefläche um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, wenn eine Laufzeit von 20 Jahren und ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. In diesem Fall ist ein Mehrheitsbeschlusses erforderlich. „Jeder der überstimmten Miteigentümer kann diesen Beschluss anfechten und mittels eines Antrags gegen die übrigen Wohnungsbesitzer die gerichtliche Aufhebung verlangen“, sagt Franz Heidinger, Partner der Kanzlei Alix Frank Rechtsanwälte. Dafür hat der überstimmte Eigentümer drei Monate Zeit. Wird einer der Wohnungsbesitzer jedoch nicht ausreichend informiert – sowohl was die Abstimmung als auch die umzusetzende Maßnahme betrifft – verlängert sich diese Frist auf sechs Monate ab Anschlag des Beschlusses im Haus. Die Einnahmen aus der Vermietung von Fassaden - und Dachflächen landen im Fonds und kommen allen Wohnungsbesitzern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zugute.

Mieter können Minderung gelten machen

Im Mietshaus kann der Hausbesitzer oder der Vermieter diese Maßnahmen beschließen, den Mietern stehen keine Zu- oder Mitbestimmungsrechte zu. „Kommt es allerdings zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietwohnung, können sie ihr Recht auf Minderung des Zinses geltend machen. Die konkrete Höhe ist jeweils bezogen auf den Einzelfall zu prüfen“, sagt Heidinger. „Im Fall der Errichtung einer Mobilfunkanlage ist der Zinsminderungsanspruch kaum durchsetzbar“, stellt Heidinger klar. Denn laut Judikatur stellt die subjektive Sorge einer wissenschaftlich nicht erwiesenen Gesundheitsgefährdung durch eine Antenne keine objektive Beeinträchtigung des Gebrauchs dar, die eine Reduktion der monatlichen Zahlungen rechtfertigen könnte.

Antenne auf dem Hausdach

Derzeit sind rund 8000 der insgesamt 20.000 österreichischen Mobilfunkanlagen auf Dächern angebracht. Die kostspielige Infrastruktur wird von den Telekommunikationsunternehmen – in erster Linie von der A1 Telekom Austria, T-Mobile und Drei – zur Verfügung gestellt, andere Anbieter können sich in diese Netze einmieten. Mit dem Hausbesitzer oder der Eigentümergemeinschaft wird ein Pachtvertrag abgeschlossen. „Die Verträge werden meist auf unbestimmte Zeit vereinbart“, sagt Bernhard Strutz von der Telekom Austria. Der Mieter – der Mobilfunkbetreiber – haftet für die Sicherheit der Anlage. Vor der Errichtung wird geprüft, ob sich das Dach baulich auch eignet. Ein technisches Baugutachten ist erforderlich, vor allem die Statik spielt dabei eine große Rolle. „Eine Baubewilligung ist nur dann notwendig, wenn es die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes vorsieht“, sagt Gregor Wagner vom Forum Mobilkommunikation, der Interessenvertretung der österreichischen Mobilfunkindustrie. Auf das Stadt- oder Ortsbild ist Rücksicht zu nehmen, in Wien kümmert sich die MA 19 darum. In den Bauverfahren kommt es manchmal vor, dass Anrainer Einwände wegen befürchteter gesundheitlicher Schäden vorbringen oder eine mögliche Wertminderung angrenzender Liegenschaften thematisiert wird. Die Pacht, die Hausbesitzer lukrieren können, hängt von der Lage ab. Die Stationen werden in erster Linie dort errichtet, wo viel telefoniert wird – also im städtischen Bereich. Die Einnahmen bewegen sich pro Station zwischen 500 und 1000 Euro im Jahr.

Online Ratgeber für Konsumenten:
www.senderbau.fmk.at
Durch Adresseingabe kann man erfahren, wo sich Sendestationen befinden:
www.senderkataster.at

Werbesujets auf der Feuermauer oder der Fassade

Reklameflächen an Hausfassaden bringen vor allem in stark frequentierten Straßen gutes Geld. „Dazu zählen in Wien in erster Linie der Naschmarkt, aber auch die Linke Wienzeile, der Gürtel und der Donaukanal“, sagt Gerald Schlosser, Prokurist der Ispa Werbung. Der ganze erste Bezirk gilt als Schutzzone, hier dürfen Fassaden nur sehr eingeschränkt als Werbefläche genutzt werden. Schlosser: „Wenn überhaupt, können dort nur kulturelle Themen plakatiert werden.“ Das entsprechende Motiv kann auf Alutafeln, Vinylplanen und Staubnetzen platziert werden. „Wenn nichts befestigt werden darf, weil der Hausbesitzer nicht will, dass die Fassade durch Schrauben beschädigt wird, gibt es auch noch die Möglichkeit der Bemalung“, sagt Schlosser. Das kann zum Beispiel ein Firmenschriftzug sein. Der Mietvertrag mit dem Hausbesitzer wird langjährig abgeschlossen. Die Lage bestimmt den Preis. Für durchschnittlich interessante Fassaden werden rund 1000 Euro im Jahr für 100 Quadratmeter bezahlt. Wird das Haus saniert, können Fassadenspiegel angebracht werden. „Die transparenten Werbeträger werden begrenzt für die Dauer der Baustelle installiert“, sagt Hansjörg Hosp, Geschäftsführer von Megaboard. Organisiert wird dies meist über eine Gerüst- oder Baufirma. Das Netz dient gleichzeitig als Staubschutz, der Preis der Bespannung hängt von der Lage, der Größe und der Einsehbarkeit ab. Für jedes Projekt ist eine Bewilligung erforderlich. Die Abteilung für Architektur und Stadtgestaltung (MA 19) überprüft die Werbesujets, ob sie sich in das örtliche Stadtbild einfügen. Für die Erteilung der Bewilligung wird die architektonische Begutachtung an die Abteilung für Verkehrsorganisation und technische Verkehrsangelegenheiten (MA 46) weitergeleitet. Dort wird geprüft, ob das Sujet passend angebracht wird und keine Verkehrsteilnehmer gefährdet sind. Im Bereich von Kreuzungen etwa darf keine Reklame montiert werden.

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