Mieten oder kaufen?

Für Christina Brizic war es eine leichte Entscheidung. Die Wohnung war angenehm, sogar einen kleinen Garten gab es. "Die monatliche Bankrate war niedriger als die Kosten für eine vergleichbare Mietwohnung", sagt Brizic. "Damit war klar: wir kaufen."

Für viele Menschen ist die Sache weit weniger eindeutig. Seit einer Ewigkeit, genauer gesagt, seit der Antike, wo die ersten Eigentumsrechte und kurz danach die ersten Mietimmobilien entstanden, zerbrechen sich Menschen den Kopf: Was ist besser, in Eigentum oder in Miete zu wohnen? Die Frage wird mittlerweile gerne als Small Talk auf Partys oder am Stammtisch diskutiert. Und die einhellige Meinung geht meist in eine Richtung: Mieter würden ihr Einkommen Monat für Monat sinnlos verbraten und für andere Schulden abbezahlen, während Käufer selbst Vermögen bilden. Die historisch niedrigen Zinsen und die dadurch günstigen Finanzierungen liefern den Kauf-Befürwortern gewichtige Argumente – selbst schuld, wer jetzt nicht zuschlägt. Doch ist die Rechnung tatsächlich so simpel? Und ist ein Kauf angesichts der teuren Wohnungspreise überhaupt noch ratsam? Immerhin stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt über ganz Österreich um beinahe 30 Prozent.

Der größte Traum der Österreicher ist es jedenfalls, eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu besitzen, sofern sie noch keine Immobilie erworben haben. Zu diesem Schluss kommt eine aktuelle Umfrage der Raiffeisen Bank. Im internationalen Vergleich ist Österreich jedoch ein Land der Mieter: Die Eigentumsquote liegt laut Statistik Austria derzeit bei 48 Prozent. Die neue Regierung will das aber ändern: Eigentum soll künftig stärker gefördert werden.

Mieten bedeutet nicht, Geld zum Fenster hinauszuwerfen

Wohnungskäufer sitzen Irrtümern auf – mehreren sogar. Das glaubt der deutschen Bestseller-Autor Gerd Kommer ("Kaufen oder mieten?"). Mythos Nummer Eins: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen. "Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach zehn, 20 oder 30 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar. Bei korrekter Berechnung lag in Deutschland in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten überwiegend der Mieter vorn – und das oft mit erstaunlich großem Vorsprung", schreibt Kommer.

Die einfache Überlegung, dass sich ein Kauf lohnt, wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher als die Miete ist, greift jedenfalls zu kurz. Zu Beginn einer Kaufüberlegung muss die Frage stehen, zu welchem Preis erworben wird und wie hoch die Miete im Vergleich dazu wäre.

Lokalaugenschein in Wien-Leopoldstadt: Vor zehn Jahren galt das Grätzel um den Karmelitermarkt als wenig attraktiv, sogar als leicht schmuddelig. Künstler und Intellektuelle siedelten sich an, und dann ging es bergauf: Seit 2007 haben sich die Eigentumspreise auf 2700 Euro pro Quadratmeter beinahe verdoppelt, in manchen Ecken werden bis zu 9000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Zugegeben, der zweite Bezirk mag eine Ausnahme sein, doch insgesamt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in ganz Wien im Durchschnitt um 60 Prozent in den vergangenen zehn Jahren, alleine seit 2012 waren es rund 25 Prozent.

Zwar zogen auch die Mieten an, doch bei Weitem nicht so stark: Im frei finanzierten Bereich lag 2016 die Nettomiete im Durchschnitt bei knapp unter zehn Euro pro Quadratmeter. Das entspricht seit 2012 (bis 2016) einer Preissteigerung von 5,5 Prozent. Dazu kommt, dass der große geförderte Mietsektor, der zwei Drittel des Mietmarktes umfasst, zusätzlich eine stabilisierende Wirkung hat. Fazit: Die Relation zwischen Kauf und Miete spricht derzeit eher für Miete – das zeigen auch einschlägige Kennzahlen wie der Kauf-Miet-Indikator. In Wien liegt dieser Indikator bei über 30. Das bedeutet, dass Mieter im Schnitt 30 Jahre lang mieten können, bevor der Kaufpreis ihrer Wohnung erreicht ist. Ein Wert unter 20 würde für Kauf sprechen. In Österreichs Landeshauptstdäten ist es lediglich in St. Pölten und Eisenstadt vorteilhafter, zu kaufen.

Lebensplanung überdenken

Wer sich trotz der hohen Preise eine eigene Immobilie zur Selbstnutzung leisten will und kann, sollte sich vor dem Kauf eine Frage stellen: Wie sieht die Lebensplanung für die nächsten Jahre, für die nächsten Jahrzehnte aus? Wer heute schon weiß, dass er in fünf Jahren wieder umzieht, sollte keine Wohnung kaufen. Der Grund: Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie, die für Makler, Grundbucheintrag und Notar benötigt werden, belaufen sich auf rund zehn Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das immerhin 30.000 Euro – ein rascher Wiederverkauf rentiert sich schlicht nicht, die 30.000 Euro wären nämlich futsch.

Ein Immobilienkauf ist aber auch eine Typsache: Manche Menschen schlafen mit hohen Schulden einfach nicht mehr gut.

Die größte finanzielle Investition ihres Lebens ist für die meisten Menschen der Erwerb einer eigenen Wohnung. "Man darf sich nicht selbst belügen", rät Clemens Mitterlehner, Chef der ASB Schuldnerberatungen, "man sollte sich auch mit weniger günstigen Szenarien wie Arbeitslosigkeit auseinandersetzen und sich überlegen, ob dafür ein finanzieller Polster vorhanden ist."

Beispiel Zinsen: Die Konditionen sind derzeit für Käufer vorteilhaft. Die Bank Austria beispielsweise bietet variable Zinssätze ab 1,125 Prozent an. Dennoch: Eine Finanzierung ist nicht gratis.

Bei 300.000 Euro Kredit (verzinst mit 2,250 Prozent fix auf 15 Jahre, danach variabel; 25 Jahre Laufzeit), machen die Zinsen mit Spesen und Gebühren aus heutiger Sicht rund 76.000 Euro aus. Dieses Geld ist auf der Kostenseite des Käufers zu verbuchen. Experten raten außerdem zu 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, wenn auch manche Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital anbieten.

Fragt man Martin Kwauka, in welchen Fällen Miete und unter welchen Umständen Kauf besser sei, dann greift der ehemalige Finanzjournalist und Vermögensberater erst mal zum Rechenstift, oder besser: zur Excel-Tabelle. Denn neben den Zinsen, sowie den Preisen für Eigentum und Miete spielen eine Reihe an anderen Faktoren eine Rolle: Abnutzung, Instandhaltungskosten und die Renditen alternativer Anlageformen – und zwar über mehrere Jahrzehnte. Ob der Käufer oder der Mieter langfristig mehr Vermögen aufbauen kann, hängt von der Entwicklung dieser Faktoren ab.

Im Kern läuft es auf Folgendes hinaus: Schafft es der Mieter, sein Kapital, das er in eine Immobilie investieren könnte, so anzulegen, dass er mehr Rendite erzielt als ein Käufer mit dem erworbenen Objekt? In dieser Rechnung haben beide Kosten: der Mieter muss über Jahrzehnte für Wohnraum zahlen, der Käufer hat Nebenkosten, Zinsen und Instandhaltung zu tragen. Ändert sich eine Variable um wenige Prozentpunkte, kann die Rechnung gleich ganz anders aussehen. Die vier wichtigsten Faktoren:

1. Zinsen. Die US-Notenbank hat seit 2015 den Leitzins fünfmal erhöht. Wann die Europäischen Zentralbank (EZB) nachzieht und ihre Niedrigzinsphase beendet, ist daher bloß eine Frage der Zeit. Das bedeutet, dass Wohnungskredite über kurz oder lang teurer werden. Das hat weitreichende Auswirkungen: "Wenn die Zinsen steigen, könnte das Effekte auf die Immobilienpreise haben", sagt Karin Wagner, Expertin in der Österreichischen Nationalbank (OeNB).

2. Immobilienpreise. Auch wenn die Preisentwicklung bei Wohneigentum in den vergangenen Jahren fulminant war und manchem Käufer zu einer wundersamen Wertsteigerung seiner Immobilie verholfen hat – wer sagt eigentlich, dass es immer so bleiben muss? Das Zinsniveau ist dabei eine Komponente. Eine anderer Faktor sind Nachfrage und Angebot.

Daten aus der OeNB zeigen, dass die Preisanstiege in den vergangenen vier Quartalen deutlich langsamer verliefen, sogar negativ waren. Ähnliches beobachtet Michael Pisecky, Chef des Maklerunternehmens sReal. Er erklärt das so: In Wien etwa läuft der Bau neuer Wohnungen auf Hochtouren. Pisecky: "Durch das höhere Wohnungsangebot stabilisieren sich die Preise."

Und viele, die kaufen möchten, sich die Preise aber nicht leisten können, weichen ins Umland aus und merken, dass sie sich dort sogar ein Haus mit Garten leisten können. Das dämpft die Nachfrage in den Städten, und damit die Preise. "Wir verzeichnen eine starke Nachfrage nach Einfamilienhäuser am Land", sagt Makler Michael Pisecky.

3. Kosten der Wohnung. Küche, Parkettboden, Sanitäranlagen – jeder, der schon einmal länger eine Wohnung bewohnt hat, weiß, wie schnell neue Einrichtung abgenutzt ist. Generell gilt: Wenn nichts in die Wohnung investiert wird, ist sie nach rund 100 Jahren abgeschrieben, de facto wertlos.

4. Renditen am Finanzmarkt. Menschen, die ihr Erspartes nicht in eine Wohnung stecken, können ihr Geld am Finanzmarkt anlegen. Das zahlt sich aus, wenn man dort mehr Rendite erwartet, als die Mietrendite der Immobilie ausmacht.

Christina Brizic hat den Kauf ihrer Wohnung am Wiener Nordbahnhof jedenfalls nicht bereut: Die Wohnung nebenan ist gerade um ein Drittel teurer verkauft worden, als die Nachbarn vor acht Jahren dafür gezahlt haben.