Lage: Wie hoch dürfen die Zuschläge sein?

Hinter der schlichten Aktenzahl 5 Ob74/17v steckt eine Entscheidung, die spürbare Auswirkungen auf die Mieten haben wird. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat im Jänner in dem Papier nämlich klargestellt, dass die gängige Praxis zur Berechnung des Lagezuschlags nicht korrekt war. Stattdessen muss eine andere Kalkulation vorgenommen werden. Und diese könnte die Zuschläge um bis zu 20 Prozent senken.

Mieterverbände jubeln angesichts dieser Klarstellung. Allerdings lässt der OGH offen, wie die Berechnung genau erfolgen soll. Bleibt die Frage: Wie hoch dürfen Vermieter den Lagezuschlag künftig ansetzen?

Betroffen sind rund 160.000 Mietwohnungen allen voran in Wien, die dem Richtwertsystem unterliegen. Demnach dürfen Vermieter zur Richtwertmiete, die derzeit 5,48 Euro pro Quadratmeter für eine durchschnittliche Wohnung beträgt, Zu- und Abschläge verrechnen. Einer dieser Zuschläge ist jener für eine überdurchschnittliche Lage. Bislang wurden zur Berechnung die Bodenpreise (Grundkosten) herangezogen. Die MA 25 hat darauf basierend eine detaillierte Lagezuschlagskarte erstellt, aus der ersichtlich ist, wie hoch die maximalen Zuschläge für bestimmte Gebiete ausfallen. Die Karte dient als Orientierungshilfe, ist rechtlich nicht bindend.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren allerdings überproportional gestiegen – und damit auch die Lagezuschläge und die Mieten. In der Wiener Innenstadt etwa beträgt der Zuschlag derzeit fast elf Euro pro Quadratmeter, in Teilen vom Alsergrund, der Josefstadt, Neubau, Mariahilf, Wieden und Landstraße immerhin 4,16 Euro. „Es kann nicht sein, dass fast die Hälfte der Miete den Lagezuschlag ausmacht“, sagt Hans Sandrini von der Mietervereinigung.

In der Praxis haben Vermieter zudem meist den maximalen Zuschlagswert verrechnet. Was zur Folge hatte, dass es in den betreffenden Gebieten nur mehr „überdurchschnittliche Lagen“ gab.

Im Jänner hat nun der OGH festgestellt, dass die Grundkosten alleine nichts darüber aussagen, ob eine Lage als überdurchschnittlich gilt oder nicht. Stattdessen müssen, so wie es das entsprechende Gesetz (§16 MRG) bereits jetzt schon vorschreibt, die „allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens“ berücksichtigt werden. Und zwar im Vergleich mit anderen, ähnlichen Wohnumfeldern.

Anlassfall für den OGH-Entscheid war eine Wohnung in Wien-Margareten, für die der Lagezuschlag in die Miete eingeflossen ist. Doch im Vergleich zu anderen innerstädtischen Lagen sind die Verkehrserschließung und die Nahversorgung nicht überdurchschnittlich gut und der Lagezuschlag daher nicht gerechtfertigt. Heißt im Klartext: Die fußläufige Erreichbarkeit von einer U-Bahn-Station oder eines Supermarkts rechtfertigt eine überdurchschnittliche Lage noch nicht.

Formelle Voraussetzung für einen Lagezuschlag ist künftig, dass der Vermieter beweisen muss, dass es sich um eine überdurchschnittliche Lage handelt. Die konkreten Umstände für diese überdurchschnittliche Lage müssen dem Mieter spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich bekannt gegeben werden. Drei Aspekte sind in diesem Zusammenhang nun zu klären:

1. Referenz-Lagen: Welche Lagen können künftig verglichen werden? Der OGH spricht von ähnlichen Wohnumgebungen. Das bedeutet, dass die Referenz-Lage nicht der gleiche Bezirk oder gar ganz Wien ist, sondern Lagen, die gleichartig sind. Etwa eine Einfamilienhaussiedlung im Cottage-Viertel in Währing mit einer Siedlung in der Donaustadt, oder ein mehrgeschoßiger Wohnbau im dichten Stadtgebiet in Neubau mit einem in Ottakring.

Derzeit überarbeitet die MA 25 auch die Lagezuschlagskarte hinsichtlich unterschiedlicher Bebauungsgebiete. Möglicherweise gibt es dann vier Gebiete in Wien, die verglichen werden können. „Innerhalb der Gebiete soll es aber unterschiedliche Zuschläge geben“, sagt Mieterhilfe-Leiter Christian Bartok, der an der neuen Karte mitarbeitet. „Unser Ziel ist es, bis zum Sommer fertig zu werden.“ (siehe Kasten).

2. Überdurchschnittliche Lage: Eine Reihe von Kriterien spielt dabei eine Rolle: die Verkehrsanbindung, Supermärkte, Bildungseinrichtungen und kulturelle Angebote. Allerdings ist an den meisten Adressen in Wien fußläufig ein Supermarkt oder eine Öffi-Station erreichbar. Was ist dann überhaupt eine überdurchschnittliche Lage?

In der Praxis wäre das möglicherweise die Nähe zu mehreren U-Bahnstationen oder ein breites Kulturangebot. „Es geht darum, dass ein Gebiet nicht nur für eine bestimmte Bevölkerungsschicht attraktiv ist, sondern allgemein als kulturell interessant gilt“, betont Walter Rosifka, Mietrechtsexperte bei der Arbeiterkammer.

Beispiel Yppenplatz in Ottakring: Für gewisse Menschen ist es sicher charmant, dort zu wohnen. Der breiten Bevölkerung mag der hippe Touch eher egal sein und deshalb einen Zuschlag nicht rechtfertigen.

3. Höhe des Lagezuschlags: Wenn eine Adresse als überdurchschnittlich eingestuft wird, welcher Wert darf dann aufgeschlagen werden? „Wie bei anderen Zuschlägen, bei denen sich mit der Zeit Prozentsätze herauskristallisiert haben, werden sich auch die neuen Lagezuschläge einspielen“, meint Hans Sandrini, Experte bei der Mietervereinigung. Außerdem wird die Rechtssprechung des OGH Klärung bringen. Mehrere Streitfälle, die den Lagezuschlag betreffen, sind bereits bei Gericht anhängig.