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Wirtschaft Immobiz
01/01/2019

KURIER-Wohntelefon: Die spannendesten Themen des Jahres (2)

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Wohn-Telefon: Ein Best-of des Jahres 2018.

von Andreea Iosa

Die Wohnung unter mir ist gewerblich genutzt. Die Mitarbeiter lassen die vollen Aschenbecher über Nacht auf dem Fensterbrett stehen. Der Geruch steigt in meine Wohnung auf, sodass ich nicht lüften kann. Wie kann ich das Problem lösen?

Wenn die Geruchsentwicklung das nach örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Ausmaß überschreitet und die ortsübliche Benutzung der Wohnung beeinträchtigt (zum Beispiel, wenn man nicht mehr lüften kann), besteht ein Unterlassungsanspruch. Zunächst sollte mit dem Nachbarn ein klärendes Gespräch gesucht werden. Bleibt dieses ergebnislos, sollte der Vermieter aufgefordert werden, gegen den Verursacher vorzugehen. Dazu ist er im Wege der Vertragszuhaltung verpflichtet. Der letzte Ausweg führt zum Gericht. In einem Verfahren wird geprüft, ob der aufsteigende Geruch das ortsübliche Ausmaß überschreitet und das Abstellen des Aschenbechers an diesem Ort künftig zu unterlassen ist.

Ich vermiete eine Wohnung an eine Psychotherapeutin, welche die Wohnung nicht bewohnen, sondern als Praxis verwenden will. Darf ich die Wohnung auch als Ordination vermieten?

Bitte prüfen Sie vorweg Ihren Wohnungseigentumsvertrag, ob dort entsprechende Regelungen enthalten sind, was vor allem bei neueren Verträgen meist der Fall ist. Ist dies nicht der Fall und besteht eine Widmung als Wohnung, so dürfen – ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer – in der Wohnung keine Tätigkeiten ausgeführt werden, die mit einer Wohnnutzung unvereinbar sind bzw. mit einer stärkeren Beeinträchtigung für die Mitbewohner des Hauses verbunden sein können, als dies bei einer reinen Wohnnutzung der Fall ist. Vor allem dann, wenn mit einem hohen Patientenaufkommen zu rechnen ist, was zu entsprechendem Lärm und Schmutz in den Allgemein-Bereichen führt, kann durchaus ein Unterlassungsanspruch der übrigen Eigentümer gegen eine solche Nutzung bestehen.

Aufgrund einer Parifizierung möchte ich ein Nutzwertgutachten in Auftrag geben. Können Sie mir sagen, was die Basis des Gutachtens ist? Sind das die Quadratmeter des Hauses?

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit welcher der Wert eines Wohnungseigentumsobjektes im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Die Berechnung des Nutzwertes eines Hauses bzw. einer Liegenschaft erfolgt aus der Nutzfläche, welche die Basis zur Berechnung der Nutzwerte darstellt und aus Zuschlägen oder Abschlägen für Umstände, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern. Das kann zum Beispiel dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten sein.

Ich bin Eigentümer eines Grundstücks. Vom Nachbargrundstück wachsen Weinreben und andere Pflanzen auf meinen Grund herüber. Das beeinträchtigt das Wachstum meiner neu gepflanzten Thujen. Bis dato habe ich die Pflanzen auf eigene Kosten geschnitten und entfernt. Was kann ich tun?

Grundsätzlich muss ein pflanzlicher Überhang des Nachbarn nicht geduldet werden. Dem betroffenen Grundstückseigentümer steht das Recht zu, die überwuchernden Pflanzen an der Grundgrenze abzuschneiden. Die damit verbundenen Kosten muss er aber leider selbst übernehmen. Will man sich damit nicht begnügen, kommt eine sogenannte Eigentumsfreiheitsklage in Frage; das heißt, der betroffene Eigentümer kann mit Unterlassungsklage gegen den Nachbarn vorgehen und diesen gerichtlich zwingen, künftig derartige Störungen durch übermäßigen Pflanzenwuchs zu unterlassen. Eine vom Nachbarn herüberwuchernde Kletterpflanze gilt nach der Rechtsprechung immer als unzulässiger Übergriff.

Ich überlege, eine Vorsorgewohnung zu kaufen. Welche Steuern fallen dabei regelmäßig an?

Für den Ankauf einer Vorsorgewohnung ist Grunderwerbsteuer in der Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises und gerichtliche Eintragungsgebühr in der Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten; sofern mit dem Verkäufer vereinbart ist, dass auf den Kaufgegenstand Umsatzsteuer entfällt, erhöht sich der ursprüngliche Kaufpreis um zwanzig Prozent. Die laufenden Mieten sind in der Regel ebenfalls der Umsatzsteuer zu unterwerfen, die dann an das Finanzamt abzuführen ist. Die Mieteinnahmen selbst unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Sofern die Vorsorgewohnung nicht im Rahmen eines Vorsorge-Modells durch einen Bauträger angekauft wird, der in der Regel auch das Service rund um die Verwaltung der Mieten und die steuerliche Behandlung anbietet, empfiehlt es sich dringend, einen Steuerberater dauerhaft beizuziehen.

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