© lightpixel - Fotolia/Lightpixel/Fotolia

Wirtschaft Immobiz
11/10/2014

Küche, Bad oder Möbel: Wofür darf man Ablöse verlangen?

Finanzielle Ansprüche gegenüber dem Nachmieter oder dem Vermieter können geltend gemacht werden: IMMO fasst zusammen, was dabei zu beachten ist .

von Ulla Grünbacher

Viele Wohnungssuchende kennen die Situation. Neben den reinen Mietkosten ist man häufig auch mit der Forderung nach einer Ablöse konfrontiert. Der Vormieter hat zum Beispiel eine Küche in die Wohnung eingebaut und möchte, dass der Nachmieter dafür einen gewissen Betrag zahlt. Oder der Vermieter hat dem Vormieter wesentliche Verbesserungen beim Auszug abgegolten und verlangt, dass der neue Mieter diese Kosten trägt. Doch nicht jede Einmalzahlung ist auch rechtlich zulässig. Wofür etwas verlangt werden darf und in welcher Höhe, ist zumindest für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, mehr oder weniger klar geregelt.

Mieter: Ablöse für Einrichtungsgegenstände des Vorgängers

Ein typischer Fall für eine illegale Zahlung ist, wenn der Vermieter dem Mieter den Zuschlag für eine Wohnung gibt und dafür eine Geldleistung verlangt. Dieser Vorgang ist in Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, verboten. „Ich würde nicht ausschließen, dass es solche Fälle noch immer gibt“, sagt Sigrid Räth, die Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es gibt aber auch legale Ablösen. Häufig sind jene Fälle, in denen Mieter Wohnungsinventar (Möbel, Küche, Fernseher) an Nachmieter verkaufen. „Vor allem im Bereich der gemeinnützigen Bauten blüht diese Form der Einmalzahlung“, sagt Räth. Denn Mieter von Genossenschaftswohnungen müssen ihre Wohnungen genauso zurückstellen, wie sie diese übernommen haben. Vormieter können mit Nachmieter Einmalzahlungen für Möbel vereinbaren.

Ablöse ohne Gegenwert unzulässig

Die Höhe der Forderung orientiert sich am Wiederbeschaffungswert. Für neuere Möbel kann die Schätzung anhand einer jährlichen Abschreibung von zehn Prozent zu einem angemessenen Betrag führen. Andererseits hat auch eine 15 Jahre alte Küche noch einen bestimmten Wert. Ablösezahlungen ohne entsprechendem Gegenwert sind unzulässig und können vom Nachmieter binnen zehn Jahren zurückgefordert werden. Für den Fußboden, oder die Wandfarbe, die zur Grundausstattung der Wohnung gehören, können keine Zahlungen verlangt werden. Kommt keine Einigung zwischen Mieter und Nachmieter bezüglich Ablöse zustande, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzustellen.

Vermieter: Investitionsersatz für Renovierungsarbeiten

Bauliche Verbesserungen, die der Mieter im Anwendungsbereich des MRG durchsetzt und finanziert, muss der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ablösen. Die Voraussetzung dafür sind, dass diese in den vergangenen 20 Jahren getätigt wurden und zu einer wesentlichen Verbesserung beigetragen haben. Sie müssen über die Mietdauer hinaus von Nutzen sein. Ein Kostenersatz steht dem Mieter für den Einbau neuer Heizungen, Boiler, Thermen, elektrischer Anlagen, Badezimmer und der gänzlichen Erneuerung schadhaft gewordener Fußböden zu. Kein Ersatzanspruch besteht zum Beispiel für den Austausch von Fliesen.

14 Tage Zeit, um die Ablöse geltend zu machen

„Für die Geltendmachung müssen Fristen eingehalten werden“, sagt Räth. Löst der Mieter das Mietverhältnis auf, müssen die Ansprüche samt Rechnungen binnen 14 Tagen ab Zustellung der Aufkündigung beim Vermieter geltend gemacht werden. „Weigert sich der Vermieter, kann man sein Recht gerichtlich durchsetzen“, sagt Räth. Die Höhe der Zahlung hängt davon ab, wann die bauliche Veränderung stattgefunden hat. Heizung, Bad, WC und Elektrik werden auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben, der Wertverlust beträgt zehn Prozent pro Jahr. Wesentliche Verbesserungen, die nicht gefördert sind, wie Wärmedämm- und Schallschutzfenster sowie Wohnungszusammenlegungen, verlieren jährlich fünf Prozent an Wert. Geförderte Investitionen werden auf die Laufzeit der Förderung abgeschrieben. Hat der Vermieter dem Mieter bauliche Investitionen abgegolten, kann er vom Nachmieter, der diese Verbesserungen auch nutzt, Kostenersatz verlangen.

eine Newsletter Anmeldung Platzhalter.

Wir würden hier gerne eine Newsletter Anmeldung zeigen. Leider haben Sie uns hierfür keine Zustimmung gegeben. Wenn Sie diesen anzeigen wollen, stimmen sie bitte Piano Software Inc. zu.

Jederzeit und überall top-informiert

Uneingeschränkten Zugang zu allen digitalen Inhalten von KURIER sichern: Plus Inhalte, ePaper, Online-Magazine und mehr. Jetzt KURIER Digital-Abo testen.