Kann ich den Mietvertrag ändern?

Ich besitze ein kleines Zinshaus in Wien. Ein Mieter will die Miethöhe bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Ich habe gerade erst seinen Vertrag um drei Jahre verlängert und ihm erlaubt, dass er den Garten benützt und die Miete erst bis zum 10. des Monats überweist. Mich ärgert es, dass er zur Schlichtungsstelle geht. Kann ich mein Entgegenkommen in diesen beiden Punkten wieder zurücknehmen?

Einmal geschlossene Verträge sind von beiden Seiten einzuhalten und können einseitig nicht geändert werden. Wurden die Gartenbenützung und die Zahlungsfrist im Mietvertrag vereinbart, ist eine Abänderung ohne Einverständnis des Mieters nicht möglich. Möchte man einer solchen Situation vorbeugen, könnte man bei Vertragsabschluss einen einseitigen Widerrufsvorbehalt vereinbaren. Doch auch dieser muss auf beidseitigem Einverständnis beruhen.

Ich habe vor einigen Jahren eine Genossenschaftswohnung, in der ich vorher Mieter war, gekauft. Leider gab es noch keine Eigentümerversammlung. Ist die Verwaltung verpflichtet, regelmäßig eine zu organisieren? Heuer gab es eine extrem hohe Betriebskosten-Nachverrechnung von über 500 Euro. Kann das überhaupt sein? Wie muss ich jetzt vorgehen?

Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern im Wohnungseigentumsvertrag nichts anderes vereinbart wurde und auch die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt – für einen solchen Beschluss bedarf es einer Zwei-Drittel-Mehrheit. Grundsätzlich ist es ohne weiteres möglich, dass es zu durchaus erheblichen Betriebskostennachverrechnungen kommt. Dies wird immer dann der Fall sein, wenn die tatsächlich im abgelaufenen Jahr angefallenen Kosten die vorab kalkulierten Ausgaben übersteigen. Um die Kontrolle der Wohnungseigentümer zu gewährleisten, ist der Verwalter verpflichtet, einmal im Jahr eine detaillierte Abrechnung zu erstellen und diese unaufgefordert allen Wohnungseigentümern zukommen zu lassen. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit dieser Abrechnung, kann jeder Wohnungseigentümer die gerichtliche Überprüfung beantragen. Zu beachten ist jedoch, dass auch Vorschreibungen aufgrund fehlerhafter Abrechnungen zu bezahlen sind. Es gilt der Grundsatz: Zuerst zahlen, erst danach streiten.

In unserer Reihenhausanlage mit neun Häusern gibt es ein Carport mit elf Stellplätzen. Zwei der neun Eigentümer haben zwei Stellplätze. Die Betriebskosten werden aber zu gleichen Teilen auf die neun Häuser aufgeteilt. Können wir das ändern?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass die einzelnen Eigentümer die Betriebskosten im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen haben. Davon abweichende Regelungen können nur von allen Miteigentümern einstimmig vereinbart werden. Haben sich jedoch die tatsächlichen Gegebenheiten seit einer derartigen Vereinbarung erheblich geändert, kann auch eine gerichtliche Neufestsetzung beantragt werden.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einem Haus aus den 1960er-Jahren. Das Gebäude ist saniert, jetzt müsste der Innenhof hergerichtet werden. Die Betonplatten zerbröseln, wegen der Niveauunterschiede zwischen den Platten ist schon jemand gestürzt. Die Verwaltung hat Angebote eingeholt, unternimmt aber nichts und organisiert auch keine Eigentümerversammlung. Geld wäre genug vorhanden. Was kann ich tun, damit endlich etwas weitergeht?

Tatsächlich sind die Möglichkeiten beschränkt. Der Verwalter ist von Gesetzes wegen verpflichtet, für größere Erhaltungs- bzw Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen und daraus das beste auszuwählen. Ein Eigentümerbeschluss ist für diesen Vorgang nicht notwendig. Der Verwalter ist daher auch nicht verpflichtet, eine Eigentümerversammlung zu organisieren. Früher oder später sollte selbstverständlich einen Arbeitsauftrag erteilt und die Sanierung durchgeführt werden. Liegt eine besondere Dringlichkeit vor – zum Beispiel weil der Schaden eine Gefahr für die Gesundheit oder die Sicherheit der Eigentümer darstellt – kann die Einholung von Angeboten unterbleiben. In einem solchen Fall wird man bei Untätigkeit des Hausverwalters von einer Pflichtverletzung ausgehen können, die eine Schmälerung des Verwalterhonorars oder sogar seine Abberufung zur Folge haben kann.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 76015.12.2014, 10.00 bis 11.00 UhrBarbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes