Kann ein Beschluss ohne Mehrheit gefasst werden?
Ich wohne in einer Eigentumsanlage mit 200 Parteien. Wir möchten einen Förderantrag für Sanierungsmaßnahmen stellen, bekommen aber keinen Mehrheitsbeschluss zustande, weil die Hälfte der Besitzer nicht hier wohnt. Welche Möglichkeiten gibt es?
Daniela Kager: Zuerst ist zu klären, ob der Wohnungseigentumsvertrag allfällige, von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Mehrheiten bei Beschlussfassungen vorsieht. Eine thermische Sanierung der Liegenschaft und etwaige in diesem Zusammenhang stehende Fördermaßnahmen sind Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Nach § 29 WEG ist dafür ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig. Grundsätzlich hat sich (sofern beauftragt) die Hausverwaltung um eine entsprechende Beschlussfassung zu kümmern und eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wobei einzelne ihr Stimmrecht auch durch bevollmächtigte Vertreter ausüben können.
Ist von vornherein ersichtlich oder aus den Erfahrungen der Vergangenheit bereits absehbar, dass ein notwendiges Präsensquorum nicht erreicht werden wird, besteht die Möglichkeit eines Umlaufbeschlusses gemäß § 24 Abs. 1 WEG. Sollte auch in dieser Form kein Beschluss zustande kommen, kann die Zustimmung einzelner Eigentümer in weiterer Folge bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen durch einen Beschluss des Außerstreitrichters, der auf Antrag tätig wird, ersetzt werden. Jedoch kann jeder überstimmte Eigentümer nach § 29 Abs 1 WEG innerhalb einer Frist von drei Monaten ab ordnungsgemäßer Kundmachung des Beschlusses bei Gericht dessen Aufhebung beantragen. Der Gang zu Gericht ist daher eine Möglichkeit, trotz einer möglicherweise nicht funktionierenden Gemeinschaft Beschlüsse zu fassen. Zu beachten ist aber natürlich, dass das gerichtliche Verfahren mit Kosten und dem Risiko verbunden ist, dass ein positiver Entscheid auch wieder aufgehoben werden kann.
Daniela Kager: Vorweg ist zu prüfen, ob der Garten, in dem sich die Pumpe befindet, ein allgemeiner Teil der Liegenschaft oder ein Zubehör-Wohnungseigentumsobjekt ist. Trifft Ersteres zu, obliegt die Erhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaft – sofern der Vertrag oder entsprechende Beschlüsse nichts Gegenteiliges vorsehen. Ist der Garten jedoch zur Wohnung zugehörig und befindet er sich samt Pumpe im Alleineigentum der betroffenen Person, so hat diese mangels gegenteiliger Regelung selbst die Instandhaltung und Reparatur zu tragen. Dieses Ergebnis erscheint jedoch unsachlich, falls die Pumpe tatsächlich auch für die Versorgung anderer Gärten dient. In diesem Fall sollte versucht werden, durch entsprechende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft eine Lösung zu erzielen. Auch hier gilt: sollte kein Beschluss zustande kommen, kann das Gericht im Außerstreitverfahren angerufen werden, um eine sachliche Lösung zu erzielen.
Wir haben mit dem Makler bei der Besichtigung die Höhe des Kaufpreises per Handschlag vereinbart. Am nächsten Tag hat er einen neuen Preis genannt. Was gilt jetzt?
Daniela Kager: Erst muss geklärt werden, in welchem Umfang der Makler vom Verkäufer bevollmächtigt und beauftragt wurde. Niemand kann mehr Rechte übertragen als er selbst hat. Durfte der Interessent jedoch auf die Vollmacht vertrauen und war der Kaufpreis drittüblich, liegt unter Umständen eine Anscheinsvollmacht vor. Diese steht in ihrer Wirkung einer rechtsgeschäftlich erteilten Vollmacht gleich. Der Makler erhält einen Erfüllungsanspruch gegenüber dem Verkäufer, obwohl dieser keine Vollmacht erteilt hat. Das bedeutet, dass man den per Handschlag vereinbarten Preis fordern kann. Die Durchsetzung des Anspruchs wird aber davon abhängen, ob Sie Ihre Position beweisen können. Um böse Überraschungen zu vermeiden sollten daher derart wichtige Entscheidungen grundsätzlich immer schriftlich vereinbart werden.
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Julia Peier, PHH Rechtsanwälte
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