Ist Nichtbenützung ein Kündigungsgrund?

Ich vermiete eine Wohnung zum Kategoriemietzins. Der Mieter ist eigentlich die meiste Zeit im Ausland, behält aber wegen der Rente seinen Hauptwohnsitz in Wien. Nun sucht er einen Untermieter. Liegt in diesem Fall ein Kündigungsgrund vor? Gibt es eine andere Möglichkeit, den Mieter nicht vor den Kopf zu stoßen, die Wohnung aber dennoch freizubekommen?

Ein Mieter, der mehr als die Hälfte des Jahres im Ausland ist, ist gefährdet, seine Mietrechte zu verlieren. Wenn eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, so ist die gänzliche oder teilweise Untervermietung vertraglich erlaubt. Jedenfalls ist auf die Höhe des verlangten Untermietzinses zu achten. Man sollte auch mit dem Hauptmieter das Einvernehmen dahingehend suchen, dass das Untervermietrecht befristet – unter Berücksichtigung eines Befristungsabschlages – abgeschlossen wird. Im vorliegenden Fall sollte man versuchen, den Hauptmieter zu überzeugen, dass aufgrund seiner geringen Nutzung der Wohnung eine kleinere zur Verfügung gestellt wird, was zum Vorteil hätte, dass er sich nicht mit einem Untermietrecht belastet, für Sie aber als Vermieterin die Möglichkeit gegeben ist, die derzeit vermietete Wohnung besser zu vermieten.

Wir sind Wohnungseigentümer. Meine Cousine hat ihre Wohnung eine Etage höher vermietet. Der Mieter fällt unangenehm auf. Er hat drei Hunde, die das Stiegenhaus verunreinigen, wir fühlen uns auch durch Lärm aus der Wohnung belästigt. Außerdem lagern die Mieter ständig Sachen im Gang vor ihrer Wohnungstüre. Wie kann man dagegen vorgehen?

Die Mieter Ihrer Cousine erfüllen eventuell den Tatbestand des unleidlichen Verhaltens. Zum übermäßigen Lärm ist auszuführen, dass dieser Kündigungsgrund dann vorliegt, wenn er schwerwiegend ist, also das Maß des Zumutbaren überschreitet und auch objektiv geeignet ist, den Mitbewohnern das Zusammenleben zu verleiden. Ich rate Ihnen, mithilfe der Hausverwaltung die Probleme aus der Welt zu schaffen. Auch hinsichtlich der Nutzung des Ganges zur Lagerung von Gegenständen kann die Hausverwaltung Abhilfe schaffen. Die Verwaltung soll die Mieter informieren, dass dies aufgrund feuerpolizeilicher Vorschriften untersagt ist. Kommen die Mieter innerhalb einer Frist dieser Aufforderung nicht nach, kann mithilfe einer Besitzstörungsklage vorgegangen werden, eine 30-tägige Frist muss eingehalten werden.

Ich bin Besitzerin eines Mietshauses. Ich habe vor Kurzem die baufällig gewordenen Schuppen abreißen und neu errichten lassen. Wie kann ich diese Investition abschreiben?

Bei Gebäuden oder Zusatzgebäuden mit einem grundsätzlich anwendbaren AfA-Satz von 1,5 Prozent entspräche dies einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Nicht maßgeblich ist die Nutzungsart durch den Mieter. Daraus folgt, dass dieser AfA-Satz auch dann 1,5 Prozent beträgt, wenn der Mieter das Objekt zu gewerblichen Zwecken nützt. Für den Fall einer kürzeren Nutzungsdauer, etwa 20 bis 30 Jahre weil ein „Holzschuppen“ eine begrenzte Lebensdauer hat, ist diese kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachzuweisen.

Ich besitze eine Wohnung, die mit Mitteln des Wiederaufbaufonds errichtet wurde. Stimmt es, dass diese Wohnung dem Richtwert unterliegt?

Wenn ein Haus unter Inanspruchnahme des Wiederaufbaufonds errichtet wurde, so ist geregelt, dass dieses den Bedingungen des Mietengesetzes unterstellt wird – und zwar bis zur Rückzahlung des Darlehens mit den in den nachfolgenden Absätzen normierten Abänderungen hinsichtlich der Mietzinsbildung. Prinzipiell ist richtig, dass bei Altbauten grundsätzlich nur der Richtwert pro an Nettomiete verlangt werden darf. Jedoch gibt es im Altbau genug Ausnahmen, etwa wenn das Haus dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz unterliegt, das den Hausherren die Möglichkeit eröffnet, im Falle der Rückzahlung einer öffentlichen Förderung auf sein Zinshaus den angemessenen oder freien Mietzins zu verlangen. Das betrifft eine große Zahl an Häusern, die aus dem Wiederaufbaufonds Zuschüsse erhalten haben.

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Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes