Immobilienpreisspiegel zeigt: Käufer weichen teuren Lagen aus

Keine Entwarnung für Wohnungssuchende: Die Kaufpreise und Mieten sind 2017 und in den ersten Monaten 2018 weiter gestiegen, geht aus dem aktuellen Preisspiegel des WKO Fachverbandes der Immobilientreuhänder hervor. „Am stärksten dort, wo der Wohnraum sehr knapp oder sehr günstig ist“, fasst Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes zusammen. Letzteres hat damit zu tun, dass Käufer den hohen Preisen in den Ballungsräumen ausweichen. In Wien haben die günstigsten Bezirke Favoriten, Simmering und Rudolfsheim-Fünfhaus daher am stärksten angezogen. Der Trend, auf günstigere Lagen auszuweichen, ist auch bei Einfamilien- und Reihenhäusern zu beobachten: Denn oftmals ist das Haus in Grünen günstiger als eine Wohnung in zentraler Lage, der längere Anfahrtsweg wird in Kauf genommen. Zumal er oft nicht mehr jeden Tag erforderlich ist. Denn Unternehmen bieten vermehrt Telearbeitsplätze an. „Das kann dazu führen, dass Mitarbeiter nur noch drei Tage die Woche ins Büro fahren“, sagt Michael Pisecky, Wiener Fachgruppenobmann. Damit wird Wohnraum im Umland interessanter.

In ganz Österreich am stärksten haben die Preise für Einfamilienhaus-Baugrundstücke mit einem Plus von 6,9 Prozent binnen eines Jahres zugelegt. Den höchsten Preisanstieg hat es mit + 12 Prozent auf durchschnittlich 554 Euro/ in Bregenz gegeben, gefolgt von St. Pölten (+10 Prozent auf 110 Euro/ und Graz mit +acht Prozent auf durchschnittlich 380 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise für den Eigentumswohnungs-Bestand haben in ganz Österreich stärker zugelegt als jene für den teureren Neubau-Erstbezug: Auch das hat damit zu tun, dass Wohnungssuchende vermehrt zu preisgünstigeren gebrauchten Eigentumswohnungen greifen als zu neu errichteten. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen gibt es schon länger einen Preisschub, sie kosteten 2017 um 27 Prozent mehr als 2008.

In Wien werden mit 7000 Einheiten mehr teure, frei finanzierte Wohnungen errichtet als günstigere geförderte Einheiten (4000 Einheiten). Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt bei weitem das Angebot und das wirkt sich auf die Wohnungspreise aus. „Es werden rund 15.000 bis 17.000 Wohnungen im Jahr benötigt“, betont Georg Edlauer. Es werden aber nur 10.000 bis 11.000 neue Einheiten errichtet. „Der Wohnungsmangel, den es in Wien gibt, liegt auch daran, dass es bei den gemeinnützigen Bauträgern einen Minusrekord im Neubau gebe, bedingt durch die hohen Grund- und Baukosten, mit denen die Gemeinnützigen an ihre erlaubten Grenzen stoßen“, sagt Michael Pisecky.

Hinzu kommt, dass wegen der steigenden Anzahl an Single-Haushalten (derzeit sind das in Wien 43 Prozent) vor allem kleine Wohnungen nachgefragt werden – doch es gibt viel mehr Großwohnungen im Bestand. Während Käufer im Bereich der 3 bis 4-Zimmer-Wohnungen Verhandlungsspielraum haben, ist die Nachfrage im Bereich der 500 bis 700-Euro-Wohnungen sehr stark. „Bei höheren Mieten über 1000 Euro liegt die Marktmacht heute beim Mieter und nicht mehr beim Vermieter“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. „In diesem Segment werden immer wieder Mieten nach unten angepasst, wenn Käufer entsprechende Angebote legen“, ergänzt Pisecky. Die höchste Marktmiete gibt es nach der Inneren Stadt in Döbling, gefolgt von der Josefstadt und Währing.

Die vielen Einpersonenhaushalte und die gestiegen Wohnkosten haben auch Einfluss auf die Wohnungsgrößen. Neu errichtete Wohnungen sind um rund zehn Quadratmeter kleiner als noch vor ein paar Jahren. Dennoch gibt es nicht genug Kleinwohnungen: Die Lösungen sind Nachverdichtung im Bereich bestehender Bauten durch Dachausbauten und Erweiterungen durch Teilung großer oder zusammengelegter Wohnungen.

In Niederösterreich, dem Land der Einfamilienhäuser, haben die günstigen Umlandgemeinden wie zum Beispiel Mistelbach und Hollabrunn preislich ebenfalls aufgeholt, fasst Johannes Wild, Fachgruppenobmann Niederösterreich zusammen. Doch in manchen Gemeinden im nördlichen Niederösterreich kostet gutes Ackerland immer noch mehr als Bauland. Bei Eigentumswohnungen und Mieten gebe es moderate Steigerungen. Die jeweilige Höhe richtet sich nach der Nähe zu West- und Südbahn sowie nach der Nähe zu Wien.

In Eisenstadt hat es österreichweit den größten Anstieg im Bereich der gebrauchten Eigentumswohnungen gegeben. Hier sind die Kaufpreise um ganze sechs Prozent auf 1367 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch bei den neu errichteten Wohnungen haben sich die Kaufpreise im Jahresabstand überdurchschnittlich stark erhöht. Konkret um 4,5 Prozent auf 1990 Euro pro Quadratmeter. Reihenhäuser haben in Eisenstadt mit einem Plus von sechs Prozent auf 1547 Euro pro Quadratmeter preislich stärker aufgeholt als Einfamilienhäuser (+3,6 Prozent auf 1619 Euro pro Quadratmeter).

Rekord-Umsatz bei Zinshäusern 

Der Transaktionsmarkt mit Wiener Gründerzeit-Zinshäusern erreichte laut Zinshaus-Spezialist Otto voriges Jahr zum dritten Mal in Folge ein Rekord-Umsatzvolumen. 2017 wechselten in Wien Zinshäuser im Wert von deutlich über einer Milliarde Euro den Besitzer.  „Besonders viele Transaktionen hat es im 3. und 4. Bezirk gegeben, auf die allein 15 Prozent der Wien-Umsätze entfallen sind“, betont Eugen Otto, Geschäftsführer  von Otto Immobilien.  Die Kaufpreise sind in ganz Wien gestiegen, besonders stark in  den Bezirken  Josefstadt und Alsergrund.  Zwei Drittel der Käufe und die Hälfte der Verkäufer seien Unternehmen.
Ob künftig weiterhin so stark in Zinshäuser investiert werde, wird  auch von den in Zukunft wieder steigenden Zinssätzen abhängen – und von den gesetzlichen Änderungen im Wohnrecht, so Otto. „Daher erwarten wir eine etwas gedämpftere Entwicklung in den nächsten Jahren“, betont der Experte.
Seit der letzten umfassenden Zählung 2008 sind von den damals 15.529 Gründerzeit-Zinshäusern (von insgesamt 168.000 Gebäuden in Wien) rund 1100 bzw. mehr als sieben Prozent durch Abriss oder Umwandlung in Eigentumswohnungen aus der Statistik verschwunden. Diese Entwicklung werde weitergehen, aber sich verlangsamen. Schützenswertes solle man bewahren, aber nicht jedes Gebäude aus den Jahren 1848 bis 1918 sei für eine nachhaltige Sanierung geeignet, ist Eugen Otto überzeugt.