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Anlage
09/29/2014

Immobilien-ABC: Teil 2

Immobilienertragssteuer, Inflation und Kapitalisierungszinssatz: Begriffe von I bis L.

von Claudia Elmer

Immobilien
Das Wort „Immobilie“ kommt vom Lateinischen „im-mobilis“ und bedeutet „nicht bewegliche Sache“. Darunter wird im allgemeinen Sprachgebrauch ein Grundstück inklusive der sich darauf befindlichen Gebäude und deren Zubehör verstanden.
In Österreich werden Immobilien auch als Realitäten bezeichnet. Eine Anlage in Immobilien kann daher in vielen Formen erfolgen: Vom Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung.

Immobilienzertifikat
Ein Wertpapier, das eine Schuldverschreibung gegenüber der Ausgabegesellschaft, die Eigentümerin einer Immobilie ist, darstellt. Das Zertifikat verleiht dem Inhaber Anspruch auf den Mietpreis (oder einen Teil davon) und den Verkaufspreis (oder einen Teil davon) einer Immobilie/eines Immobilienprojekts. Allerdings wird der Inhaber des Zertifikats nicht zum Miteigentümer der Immobilie. Die Vorteile: Der Anleger erhält selbst mit einer begrenzten Einlage Zugang zu Immobilienanlagen. Es ist eine einfache Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Praktische Probleme (Bau, Reparatur, Vermietung usw.) entfallen. Als Risiko gilt die Bonität des Zertifikate-Ausgebers, aber auch Kursschwankungen und die Entwicklung des Immobiliensektors bzw. des Gebäudes (Lage, Alter, Mietbedingungen usw.)

Inflation
Der Begriff bezeichnet eine Erhöhung der Güterpreise, gleichbedeutend mit einer Minderung der Kaufkraft bzw. einer Geldentwertung. Grundsätzlich sollten Immobilien vor einer Geldentwertung schützen, da die Mieten mit der Inflation häufig mitsteigen (wenn sie inflationsindexiert sind).

Immobilienertragssteuer (oder ImmoESt)
Seit 1. 4. 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommenssteuerpflicht (Gewinn = Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten). Liegt keine Steuerbefreiung vor (wie z. B. bei Ferienwohnsitzen oder Anlageimmobilien), ist der Gewinn mit 25 Prozent zu versteuern. Ergibt sich aus einer Grundstückstransaktion kein Gewinn, so fällt keine ImmoESt an.
Sonderregelungen gibt es für Grundstücke die vor dem 31. 3. 2002 gekauft wurden, für Umwidmungen, selbst hergestellte Gebäude und für solche, wo ein Hauptwohnsitz besteht.

Kapitalisierungszinssatz
Bezeichnet die Rendite, die ein Anleger bzw. Investor für das eingesetzte Kapital beim Kauf einer Anlegerwohnung erwartet. Die Höhe des Kapitalisierungszinssatzes hängt von der Art der Immobilie, Lage, Beschaffenheit und vom zukünftigen Ertragsrisiko ab. Bei Mietwohnungen unterliegt der Ertrag einem eher geringen Risiko. Sie bieten eine niedrige Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Bei gewerblich oder touristisch genutzten Liegenschaften unterliegt der Ertrag einem eher hohen Risiko. Diese erfordern daher eine hohe Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

Kredit
Man unterscheidet verschiedene Arten: Beispiele sind der Hypothekarkredit, die Bürgschaft, das Bauspardarlehen usw. Bei einem endfälligen Kredit zahlt man während der Laufzeit nur die Zinsen. Am Ende tilgt man die Schuld durch eine Einmalzahlung.

Liegenschaft
Als Liegenschaft wird die einem Eigentümer zugeordnete Gesamtheit von unbeweglichem Vermögen, bestehend aus Grundstücken, Bäumen, Gebäuden und zur Bewirtschaftung benützte Maschinen und Geräte bezeichnet.

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