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Anlage
09/28/2014

Immobilien-ABC: Teil 1

Beim Geschäft mit Immobilien kursieren viele Fachausdrücke. Die wichtigsten Begriffe von A bis H.

von Claudia Elmer

Anlagenwohnung
(auch Anlegerwohnung, Anlagen-Vorsorgewohnung oder Vorsorgewohnung)
Aus rechtlicher Sicht ist der Kauf einer Vorsorgewohnung der Kauf einer Eigentumswohnung. Der Unterschied liegt im Zweck der Nutzung: Eine Vorsorgewohnung wird mit der (steuerlich relevanten) Absicht gekauft, diese zu vermieten. Dadurch erhält der Käufer beispielsweise die 20 Prozent Umsatzsteuer, die beim Kauf jeder Eigentumswohnung anfallen, zurückerstattet, wodurch sich der Brutto-Kaufpreis entsprechend reduziert.
Der Kauf einer Vorsorgewohnung bringt zudem weitere Steuervorteile, etwa dass man die Küche als „Sonderausstattung“ abschreiben kann.
Diese steuerlichen Vorteile sind jedoch an Fristen gekoppelt. Die wichtigste ist, dass ein steuerlicher Totalüberschuss innerhalb von 22 Jahren erzielt werden muss (ansonsten erkennt das Finanzamt steuerschädliche Liebhaberei). Bei einem Verkauf innerhalb von 20 Jahren muss die erhaltene Vorsteuer anteilig (5 Prozent je Jahr des vorzeitigen Verkaufs) zurückgezahlt werden.

Annuitätenkredit
Ein Kredit, der üblicherweise in gleichmäßigen Raten über eine lange Laufzeit zurückgezahlt wird. Die Rate teilt sich auf in einen Zins- und Tilgungsanteil. Mit jeder Teiltilgung verringert sich der offene Kreditbetrag und damit der zu zahlende Zins. Ersparte Zinsen erhöhen hierbei den Tilgungsbetrag, sodass die Tilgung noch schneller durchgeführt wird.
Beim klassischen Annuitätenkredit ist der Zinssatz fest vereinbart. Der Annuitätenkredit kommt aber auch mit variablen Zinsen vor. Dann erhöht bzw. verringert sich die monatliche Belastung mit dem Referenzzinssatz (z.B. dem EURIBOR).

Amortisation
Zeitraum, über den sich eine Tilgung erstreckt, die in Form von Rückzahlungen der Teilbeträge eines Darlehens und der Zinszahlung erfolgt.

Bauherrenmodell
Beim Bauherrenmodell investiert man nicht in eine einzelne Wohnung, sondern erwirbt einen Anteil an einer Immobilie (z. B. ein Zinshaus). Wesentlich ist: Die Immobilie darf nicht fertig oder fertig geplant sein – das Ziel ist, die Immobilie zu bebauen oder zu sanieren und anschließend zu vermieten. Weil deshalb ein Risiko bei den Baukosten und dem Fertigstellungstermin für die Anleger besteht, sollte man über Reservekapital verfügen.
Bei dieser Anlageform stehen das steuerliche Konzept und die Ausnutzung von Förderungen im Vordergrund. Die Vorteile sind: höhere Rendite durch mehr Steuervorteile. Die Nachteile sind: höheres Risiko (als Voraussetzung für die steuerlichen Vorteile).

Bürgschaft
Bei einer Bürgschaft wird ein Schuldverhältnis durch einen Dritten besichert. Der Bürge verpflichtet sich, für die Schuld des Gläubigers einzustehen, wenn dieser seiner Pflicht zur Schuldbegleichung nicht nachkommt. Eine Bürgschaft sollte unbedingt schriftlich festgehalten und nie ohne Betragsobergrenze abgeschlossen werden.

Eigenkapital
Für die Finanzierung einer eigenen Immobilie sollte man so viel Eigenkapital wie möglich einsetzen. Schätzgröße sind 30 Prozent der Anschaffungskosten, jedoch auch abhängig von der Einkommenshöhe. Eine verfügbare Reserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern sollte für unvorhergesehene Ausgaben bereitstehen.

Finanzierungsplan
Aufstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten, bzw. der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel.

Grundstück
„Grundstück“ ist ein Begriff aus dem Vermessungsrecht, er bezeichnet jenen Teil der Erdoberfläche, der im Grenzkataster mit einer Grundstücksnummer bezeichnet und damit im Grundbuch aufgenommen ist. Im steuerlichen Sinn (relevant für die Immobilienertragsteuer) bedeutet das: Als Grundstücke gelten Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Baurechte). Auch Eigentumswohnungen fallen unter den Grundstücksbegriff.

Hypothekarkredit
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft. Ein Hypothekarkredit oder -darlehen bezeichnet die Form der Besicherung (die Bank verlangt die Eintragung ins Grundbuch) und nicht die Art des Kredits. Weil die Sicherheit der Bank sehr hoch ist, sind die Zinsen niedrig und das Hypothekardarlehen eine sehr günstige Form der Kreditaufnahme.

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