Häufige Fallen beim Grundstückskauf und wie man sie vermeidet

Der Plan für den Hausbau ist gefasst, nun muss noch das passende Grundstück gefunden werden. „Neben der Größe und Lage sollte man darauf achten, ob die Infrastruktur und Verkehrsanbindung den Anforderungen entspricht“, sagt Elisabeth Rauscher vom Salzburger Immobilienbüro Team Rauscher und Finest Homes Immobilien.
Der nächste Weg führt zum Grundbuch. „Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Größe der Liegenschaft, den Eigentümer, Belastungen und Dienstbarkeiten“, sagt Rauscher. Ist der Grund mit einem Geh- und Fahrrecht belastet, kann dies das Bauvorhaben massiv beeinträchtigen.
Das Gleiche gilt für das Leitungsrecht. „Wurde zum Beispiel der Kanal des Nachbarn durch Ihren Grund und Boden geleitet, können Sie die Liegenschaft nur eingeschränkt nutzen“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW).
Der Flächenwidmungsplan, der von der Gemeinde für zehn Jahre im Voraus festgelegt wird, gibt Auskunft über die Nutzung. Die Widmung (Grünland, Bauland, Verkehrsfläche) ist vermerkt. „Hier sieht man, ob das Grundstück überhaupt als Bauland gewidmet ist“, sagt Rauscher. „Oft weisen Liegenschaften auch gemischte Nutzungen auf. Geht zum Beispiel ein Bach durch das Bauland, sind der Bach selbst und die Flächen daneben Grünland.“ Auch die Nutzung der Nachbargründe sollte man sich ansehen. Räth: „Es kann sein, dass rundum Gewerbeflächen entstehen.“

Rechtliche Voraussetzungen

Der Bebauungsplan regelt Dichte und Anzahl der Geschoße. „Grenzlinien und Grundabtretungen für Straßenverbreiterungen sind hier geregelt und betreffen das ganze Gebiet“, sagt Rauscher. Gibt es noch keinen Bebauungsplan, sind die Risiken hoch, die Katze im Sack zu kaufen. Die Bauplatzerklärung regelt die konkreten Grundstücksgrenzen, die Bauplatzgröße, die Anliegerleitungen (Kanal, Strom, Zufahrt) und die Abtretungsverpflichtungen, etwa für die Verbreiterung der Straße. Die Erklärung kann vom Grundeigentümer bei der Baubehörde beantragt werden. Rauscher: „Wenn man auf der sicheren Seite sein will, braucht man die Erklärung.“
Eine Anfrage beim Umweltbundesamt klärt die Frage nach Altlasten auf dem Grundstück. Im Verdachtsflächenkataster ist vermerkt, wo Deponien, Tankstellen und Fabriken waren, aber auch wo Fliegerbomben sein könnten.
In der Nähe von Flüssen und Seen sollte an eine mögliche Hochwassergefährdung gedacht werden. In schneereichen und exponierten Gebirgstälern können Lawinen und Muren eine Bedrohung darstellen. „Um die Tragfähigkeit des Bodens zu überprüfen, kann man auch Bodenproben durchführen“, sagt Rauscher. Ein Untergrund aus Lehm oder Torf eignet sich eher nicht, weil es später zu Setzungen und Schäden am Gebäude kommen kann. Sand und Kies stellen eine brauchbare Unterlage dar.
Kosten für die Aufschließung können anfallen, wenn ein unbebautes Grundstück gekauft wird. Hier muss geklärt werden, ob bereits Zuleitungen für Strom und Gas sowie der Kanalanschluss vorhanden sind. Falls nicht, hat der Käufer diese Investitionen zu tragen.
Der KaufPreis kann verhandelt werden, nachdem alle Punkte geklärt sind. „Es sollte kein Kaufangebot unterschrieben werden, bevor die Finanzierung gesichert ist“, sagt Räth. „Ein professioneller Makler überprüft alle wichtigen Punkte und haftet auch für falsche und ungenügende Informationen“, sagt Rauscher. Bei einem Verkauf von privat zu privat ist dies nicht der Fall.
Die Abwicklung der Zahlung des Kaufpreises über einen Treuhänder macht Sinn. „Der Käufer hinterlegt dabei das Geld bei einem Notar, der Verkäufer bekommt dieses erst ausgezahlt, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist“, sagt Rauscher. Dann ist der Käufer tatsächlich Herr über sein Grundstück. Dem Hausbau steht nichts mehr im Weg.