Grundstücke im Baurecht vergeben statt verkaufen

Die Grundstückspreise in Ballungsräumen sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – und haben damit Wohnen spürbar verteuert (siehe Grafik). Leistbarer kann Eigentum dann sein, wenn Wohnanlagen auf Baurechtsgründen errichtet werden. Das heißt, man erwirbt als Wohnungskäufer keinen Grundstücksanteil, sondern man pachtet ihn und kauft nur das Baurecht. Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW), hat sich angeschaut, wie das Baurecht im großvolumigen Wohnbau sinnvoll eingesetzt werden kann.

Wohnbau auf Baurechtsliegenschaften

Konkret geht es darum, Wohnbauten auf Liegenschaften zu errichten, die jemand anderem gehören. Die Grundstücksbeschaffung über Baurechte ist deshalb im Gespräch, da die Grundstückspreise so massiv gestiegen sind. Viele Unternehmen wollen, da Grund und Boden nicht vermehrbar ist, ihre Liegenschaften nicht mehr verkaufen, sondern nur mehr im Baurecht vergeben.

Die Herausforderungen für den großvolumigen Wohnbau liegen im Detail. Ein Thema ist die Laufzeit, so Amann. Die Baurechtsdauer ist generell frei zu bestimmen, zwischen 20 und 100 Jahren. Doch was passiert mit dem Gebäude oder der einzelnen Eigentumswohnung nach Ablauf des Baurechts? Das ist Vereinbarungssache. In der Regel bekommt der Baurechtsnehmer eine Abschlagszahlung in der Höhe von 25 Prozent.

Geringes Risiko für Baurechtsgeber

„Für den Baurechtsgeber ist das Risiko gering“, ist Wolfgang Amann überzeugt, „da das Risikoprofil sehr konservativ ist. Der Vorteil für den Baurechtsnehmer liegt darin, dass er Eigentum erlangen kann und dafür ein geringerer Liquiditätsbedarf erforderlich ist als beim klassischen Kauf. Eigentum ist so leichter zugänglich. Der Baurechtszins wird in Prozent des Marktwertes des Grundstücks pro Jahr berechnet und wertgesichert vereinbart (an der Verbraucherpreisindex angepasst). „Baurechtszinse bewegen sich derzeit zwischen 1,5 Prozent in sehr guter Lage und 3 Prozent in mäßiger Lage, hier aber in Bezug auf wesentlich niedrigere Bodenwerte.“

Bauland mobilisieren

Liegenschaften für eine befristete Zeit über das Baurecht zu vergeben, ist auch eine Maßnahme, um Bauland zu mobilisieren. Denn Baugründe sind rar, jene, die Grundstücke besitzen, verkaufen häufig nicht gerne. Sie verpachten sie lieber über das Baurecht. Anreize braucht es dennoch. Das Land Niederösterreich bürgt zum Beispiel für großvolumigen Wohnbau auf Baurechtsgründen, so Wolfgang Amann. So wird Grund und Boden für den Wohnbau genutzt, ohne dass Besitzer ihren Besitz aus der Hand geben.