Gründe, den Zins zu mindern

Die Heizung wird nur lauwarm, an den Wänden bildet sich Schimmel und nebenan wird von früh bis spät gehämmert und gebohrt. Mieter müssen diese Ärgernisse nicht einfach erdulden. Sie haben die Möglichkeit, die monatlichen Zahlungen zu reduzieren, wenn der vereinbarte Gebrauch der Wohnung ohne eigenes Verschulden nicht mehr in der Form gegeben ist wie bei Abschluss des Vertrags vereinbart. „Es kommt also darauf an, was im Mietvertrag steht. Ist die Nutzung eines Aufzugs vereinbart und diese ist für einen bestimmten Zeitraum nicht gewährleistet, dann kann der Betroffene sich einen Teil seines Zinses einbehalten“, nennt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, ein Beispiel. „Gewisse Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit Wartungs- oder Sanierungsarbeiten – etwa eines Aufzugs – einhergehen, müssen Mieter aber akzeptieren“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Expertin des Mieterschutzverbandes.

Ortsüblichkeit

Ob eine Zinsreduktion anerkannt wird oder nicht, hängt auch von dem ortsüblichen Ausmaß ab. So wird ein Mieter im städtischen Bereich generell höhere Lärmbelästigungen hinnehmen müssen als in Grünruhelage. Die Dauer der Minderung ist mit dem Zeitraum, für den der Mangel besteht, begrenzt. Die Höhe bemisst sich an der unbenutzbaren Fläche bezogen auf den Bruttomietzins in Prozent. Wichtig ist, die Zustände für den Rechtsstreit zu dokumentieren: Fotos sind ein guter Nachweis, ebenso der Schriftverkehr mit dem Vermieter. Es kann aber auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, das den Umfang der Beeinträchtigung bezeugt.

Schriftlich informieren und Frist setzen

Der Vermieter kann auch von sich aus eine bestimmte Quote anbieten. Passiert das nicht, können die Betroffenen ihn zunächst schriftlich über den Missstand informieren und auffordern, den Mangel zu beheben. „Wir empfehlen, eine angemessene Frist von rund 14 Tagen zu setzen,“ sagt Walzl-Sirk. Lehnt der Vermieter dies ab, weil der Sachverhalt seiner Meinung nach nicht so gravierend ist, können die Betroffenen unter Vorbehalt zahlen. „Ein Mieter hat wegen massiven Baulärms im Zuge einer Sanierung nach einem Wasserschaden den Zins unter Vorbehalt gezahlt. Die Verwaltung hat schließlich eine Minderung in der Höhe von 25 Prozent anerkannt“, sagt Walzl-Sirk. „Damit stellt man klar, dass man nicht auf sein Recht verzichtet und kann später den zu viel bezahlten Betrag einklagen“, betont der Wohnrechtsexperte-Experte.

Mahnklage & Räumungsklage

Der Vermieter kann den fehlenden Betrag über eine Mahnklage einfordern. „In diesem Fall wird das Gericht klären, ob der Rückstand zu Recht besteht“, sagt Walzl-Sirk. Hat der Betroffene zu viel Geld zurückbehalten, kann er die Summe im Laufe des Verfahrens nachzahlen. Der Vermieter kann aber auch gleich eine Räumungsklage einbringen. Eine überbordende oder unberechtigte Zins-Reduktion birgt für den Betroffenen das Risiko, fristlos gekündigt zu werden und die Wohnung zu verlieren. Nur wenn es ihm gelingt nachzuweisen, dass ihn kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft, wird die Räumungsklage abgewiesen werden.

Höhe nicht definiert

Bei eindeutiger Beeinträchtigung sollten Mieter rasch von der Minderung Gebrauch machen. „Das ist etwa dann der Fall, wenn die Wohnung nach einem Wasserrohrbruch überflutet ist und sich dort niemand mehr aufhalten kann“, nennt Boschek ein Beispiel.
Die Schwierigkeit besteht allerdings darin, dass der Gesetzgeber die Höhe des Betrags, der einbehalten werden darf, nicht klar definiert hat. Dies hängt von den konkreten Begebenheiten ab, daher sollten sich Betroffene rechtlich beraten lassen. Richtwerte, welche Beeinträchtigungen im Einzelfall wie viel wert sind, gibt die Rechtssprechung (Info rechts). Nicht immer ist dies der beste Weg zum Ziel. Bei vielen Mängeln empfiehlt es sich, statt der Mietzinsminderung ein Antrag auf Durchführung dringende Erhaltungsarbeiten bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht einzubringen.