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Wirtschaft Immobiz
09/16/2021

Gewerblich genutzter Altbau: Ist eine freie Miete zulässig?

Experten beantworten Ihre Leserfragen, schicken Sie diese an immo@kurier.at. Diesmal: Julia Fritz – Rechtsanwältin

Außenjalousien

In meine Eigentumswohnung möchte ich aufgrund der fortschreitenden Klimaerwärmung an den Fenster Außenjalousien anbringen lassen. Laut Hausverwaltung brauche ich per Umlaufbeschlusses die Zustimmung aller Eigentümer im Haus. Viele der Eigentümer antworten erst gar nicht und ich bin sicher, dass nicht alle Eigentümer mit ja stimmen. Von der MA 37 weiß ich, dass man die Zustimmung auch gerichtlich durchsetzen könnte. Stimmt das?

Da es sich bei der Anbringung von Außenjalousien um eine Änderung an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft handelt, ist eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder eine Ersatzzustimmung des Außerstreitrichters erforderlich. Eine andere Möglichkeit, um die Zustimmung der Wohnungseigentümer bezüglich der Anbringung einer Außenjalousie zu ersetzen, gibt es leider nicht. Der Wohnungseigentumsvertrag könnte jedoch bereits eine Vorabzustimmung zu einem derartigen Vorhaben beinhalten. Auch damit wäre das Zustimmungserfordernis der Wohnungseigentümer erfüllt.

Hausverwalter

In unserem Haus haben einige Wohnungseigentümer ihre Ansprüche bezüglich der Geltendmachung der Gewährleistung gegen den Wohnbauträger an die Gemeinschaft abgetreten. Doch der Gutachter, die Verwaltung und der Rechtsanwalt haben nun das „Handtuch“ geworfen und die Mandate gekündigt. Gilt die Abtretung auch für die neue Verwaltung?

Unserem Verständnis nach haben Sie und die übrigen Wohnungseigentümer die Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abgetreten. Die Eigentümergemeinschaft wird nun von einem neuen Hausverwalter vertreten, es ist keine neuerliche Abtretung der Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft erforderlich. Der neue Verwalter hat die Angelegenheit als neuer Vertreter der Wohnungseigentumsgemeinschaft weiterzuführen.

Mietzins

Ich bin Psychotherapeutin und Masseurin und will eine Altbauwohnung für berufliche Zwecke mieten. Im Wohnungseigentumsvertrag steht, dass das Objekt als Wohnung gewidmet ist und man geschäftlichen Tätigkeiten, insbesondere auch zu Ordinationszwecken, nachgehen kann. Kann der Vermieter eine freie Miete verlangen? 

Fällt die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (wie bei Altbauten üblich), so unterliegt diese auch dann dem MRG, wenn sie als Praxis dient. Wird der Mietgegenstand allerdings mit der Absicht, diesen zu Geschäftszwecken zu nutzen angemietet, so kommt nicht der im Vollanwendungsbereich übliche Richtwertmietzins zur Anwendung, sondern der Vermieter ist dazu berechtigt, einen angemessenen Mietzins zu verlangen. Die Angemessenheit hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objekts gebührend Rechnung tragen. Es handelt sich hierbei sohin immer um eine Einzelfallentscheidung.

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