Wohnungseigentum: Fluch oder Segen?

Wer sich eine Wohnung kauft, rechnet mit geringeren laufenden Kosten. Doch mit dem Eigentum sind viele Herausforderungen verbunden, die unter Umständen teuer werden können.
Irreführend ist schon allein der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich dabei nicht um Eigentum an einer Wohnung, sondern um ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft.
Mit dem Kauf einer Wohnung tritt man einer Haftungs- und Gefahrengemeinschaft bei – mit allen Konsequenzen. Wenn der Hausbesorger etwa in Pension geht, dann steht ihm eine Abfertigung zu. Diese fließt in die Abrechnung und trifft damit finanziell die Eigentümer. Wenn im Haus eine thermische Sanierung läuft, muss ein neuer Besitzer die anfallenden Kosten mittragen.
„Ich rate Wohnungskäufern, sich vor Vertragsabschluss über bestehenden Dienstbarkeiten, laufenden Darlehen und bestehenden Forderungen an die Eigentümergemeinschaft zu informieren“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Miteigentümer zahlt Betriebskosten nicht

Teuer wird es, wenn ein Miteigentümer seine laufenden Zahlungen nicht mehr leisten kann. In diesem Fall müssen die restlichen Eigentümer einspringen. „Die Verwaltung wird ein Vorzugspfandrecht im Grundbuch anmerken und die aushaftenden Gelder einklagen“, sagt Räth. In der Regel kommt das Geld auf diese Weise zurück, doch es kann dauern und in der Zwischenzeit werden die Eigentümer zur Kasse gebeten.
Anders schaut es aus, wenn Gemeindeabgaben nicht gezahlt werden. Bekommt in Wien die MA 6, die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserabgaben einhebt, ihre Gebühren nicht, müssen die Miteigentümer solidarisch haften.
„Das Teuflische an diesem Fall ist, dass zwar jeder Dienstleister sein aushaftendes Honorar einklagen muss. Die MA 6 kann aber einen sogenannten vollstreckbaren Rückstandsausweis einbringen. Das bedeutet, dass einer der Wohnungseigentümer für die Gesamtschuld herangezogen wird, indem sein Gehalt exekutiert wird“, sagt Räth. „Der Betroffene muss dann selbst aktiv werden, um sich einen Teil des Geldes von den anderen Miteigentümer zurückzuholen.“ Fälle wie diese gibt es immer noch, sie sind aber seltener geworden.

Auch in der eigenen Wohnung kann man nicht tun und lassen was man will

Auch bauliche Maßnahmen im Haus können sich zu Lasten der Gemeinschaft entwickeln. Geht ein Dachausbau schief und das Gebäude gerät statisch in Schieflage, erteilt die Baupolizei den Auftrag, das Gebäude in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. In der eigenen Wohnung kann man tun und lassen, was man will – diese Meinung ist weit verbreitet. „Tragende Mauern einreißen, den Balkon verbauen, eine Markise oder ein Sonnensegel installieren – bei all diesen Maßnahmen muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden“, sagt Karin Sammer, Expertin des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Wird das verabsäumt, kann jeder Miteigentümer eine Eigentumsfreiheitsklage gegen den Betroffenen einbringen. Sammer:„Geht die Klage durch, wird der Betroffene gezwungen, den Umbau rückgängig zu machen.“

Folgeschäden

Ziehen bauliche Maßnahmen Schäden nach sich, zum Beispiel einen Wasserschaden nach einer in Eigenregie errichteten Terrasse, wird sich der Geschädigte an die Eigentümergemeinschaft wenden. Diese muss die Kosten für die Reparatur tragen, wird aber versuchen, sich diese vom Verschulder zurückholen. Dazu muss das Verschulden des Betroffenen aber nachgewiesen werden. Das ist vor allem dann schwierig, wenn zum Beispiel der Vorbesitzer ein Badezimmer eingebaut hat und dieses nicht richtig abgedichtet wurde. „Generell rate ich, dass Wohnungsbesitzer darauf schauen, dass im Haus eine Gemeinschaft entsteht“, empfiehlt Räth. Dies ist nicht immer leicht. Die Entscheidungsfähigkeit ist vor allem bei großen Liegenschaften mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Interessen beschränkt. Ein Beispiel: Alle Miteigentümer transportieren ausrangierte Möbel zum Recyclinghof. Nur ein Eigentümer stellt seinen Hausrat im Hof ab. Nachweisen kann man ihm das aber nicht. Die Folge ist, dass der Hausrat auf Kosten der Allgemeinheit abtransportiert werden muss, was zu Missstimmung im Haus führt.

Eigentum ist nach wie vor eine beliebte Geldanlage, Käufer sollten sich auch über finanzielle Hürden im Vorfeld genau informieren.