Fensterreparatur: Wer ist zuständig?

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Die Fenster in meiner Wohnung sind 40 Jahre alt, der Lack splittert ab und der Kitt bröselt. In meinem Vertrag steht, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen aufkommen muss, konkret wird das Streichen der Holzfenster genannt. Ist das rechtens? Ich habe auch die Verwaltung kontaktiert, der Verwalter lehnt eine Reparatur der Fenster ab.

Das Streichen von Holzfenstern stellt eigentlich keine Schönheitsreparatur dar, sondern eine Erhaltungsarbeit. Die Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft ist Aufgabe des Grundeigentümers, in Ihrem Fall der Genossenschaft. Die Außenfenster sind dabei Teil der Gebäudehülle und gelten ebenfalls als allgemeiner Teil der Liegenschaft. Wenn die Außenfenster repariert werden müssen, dann muss das die Genossenschaft durchführen. Notfalls können Sie die Erhaltungsarbeiten auch bei einer Schlichtungsstelle oder bei Gericht durchsetzen.

Ich bin seit 30 Jahren Eigentümerin eines Reihenhauses. Das Grundstück, auf dem das Haus steht, gehört den sechs Reihenhausbesitzern gemeinsam. In meinem Garten sind drei Wasseranschlüsse. Es sind viele Tausend Kubikmeter Wasser ausgetreten, weil ein Ventil defekt war. Die Reparaturkosten in der Höhe von 960 Euro habe ich bezahlt, die anderen Eigentümer fühlen sich für das Wasser nicht zuständig, weil der Anschluss auf meinem Grundstück ist. Was kann ich tun?

Im Wohnungseigentum haben alle Miteigentümer die Erhaltung der gesamten Liegenschaft zu tragen. Wenn nichts anderes im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart ist, werden die Kosten nach den Anteilen im Grundbuch verteilt. Wenn kein Verwalter bestellt ist, müssen Sie sich mit den übrigen Eigentümern auf die Durchführung der Arbeiten einigen. Ist dies nicht möglich oder besteht keine Einigung über die Kostenaufteilung und auch keine Rücklage, können Sie die Durchführung der Arbeiten bei Gericht durchsetzen.

In unserem Eigentumshaus will ein Eigentümer seine Terrasse zu einem Wintergarten umbauen lassen. Die 15 Quadratmeter große Terrasse wird dann in die Wohnfläche integriert. Müssen die Nutzwerte dadurch neu berechnet werden? Und muss für den Umbau zu einem Wintergarten eine Baubewilligung eingeholt werden?

Die Terrasse gehörte bisher nicht zur Nutzfläche der Wohnung und fällt nach dem Umbau darunter. Dadurch würde sich der Nutzwert dieser Wohnung durch die Bauführung um mehr als drei Prozent verändern. Das Gericht kann über Antrag eine neue Nutzwertermittlung festsetzen. Die Errichtung eines Wintergartens auf einer Terrasse benötigt sowohl die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer als auch die Bewilligung der Baubehörde.

Ich bin Hauptmieter in einem Einfamilienhaus. Auf der Straße vor meiner Wohnung war immer eine Bushaltestelle. Nun wird direkt vor meiner Gartentür ein Wartehäuschen errichtet und jeder kann in mein Wohnzimmer schauen. Außerdem wurde der Asphalt auf dem Gehsteig erneuert, dadurch ist eine Stufe zu meinem Garten entstanden. Was kann ich dagegen unternehmen?

Im Zuge der Errichtung des Wartehäuschens werden betroffene Grundeigentümer verständigt. Viele Bauordnungen verständigen darüber hinaus betroffene Anrainer (unabhängig ob Mieter oder Eigentümer) durch öffentliche Ladung (Aushang). Selbst wenn Sie bei der Verhandlung Ihre Einwendungen vorgebracht hätten, hätten Ihre Bedenken hinsichtlich des Wartehäuschens wenig Aussicht auf Erfolg. Die Stufe sehe ich da anders, allerdings können Sie dies noch immer bei der zuständigen Behörde geltend machen: In Zeiten der Umrüstung des öffentlichen Raumes auf Barrierefreiheit können nicht gerade durch Maßnahmen am Gehsteig Barrieren geschaffen werden.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung im Erdgeschoß an einen Gastronomie-Pächter. In einer Ecke des Gastraumes ist es feucht. Wer ist für die Reparatur zuständig: Der Pächter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wenn es sich um einen Schaden der Substanz handelt, also etwa Grundfeuchte aufsteigt, Regenwasser eindringt oder ein Gebrechen vorliegt, ist die Eigentümergemeinschaft zur Reparatur verpflichtet.

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Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte