Eigentümer-Wechsel & Folgen für Mieter

Immobilien sind, auch als Wertanlage, sehr gefragt. Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, sorgt das bei vielen Bewohnern für Verunsicherung. Sie fragen sich, welche Pläne der neue Besitzer mit dem Objekt hat. IMMO hat mit Peter Hauswirth, Rechtsanwalt in Wien, Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes und Nadja Shah, Expertin der Mietervereinigung, über die Folgen des Eigentümerwechsels gesprochen:

In Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Der neue Eigentümer ist an alle im Vertrag vereinbarten Regelungen gebunden und kann ihn nicht einseitig auflösen. Anders schaut es bei Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Bewohner können vom neuen Besitzer binnen Monatsfrist gekündigt werden. Ist der Vertrag allerdings im Grundbuch eingetragen, bleibt er aufrecht. Verträge, die vor 2002 abgeschlossen wurden, können nur aufgelöst werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Mieter ihrerseits können den Eigentümerwechsel zum Anlass nehmen, auszuziehen. Allfällige vertraglich vereinbarte Fristen müssen dabei nicht beachtet werden.

Sie können bei Abschluss des Vertrags vereinbaren, dass dieser mit allen Bestandteilen von einem späteren Eigentümer übernommen werden muss.

Kann der Zins erhöht werden?

Nein, das ist weder im Bereich des Mietrechtsgesetzes (Wohnungen in Gebäude, die vor 1953 errichtet wurden) noch im Bereich des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ein- und Zweifamilienhäuser) erlaubt. Allerdings kann der neue Besitzer eine Inflationsanpassung vornehmen. Voraussetzung dafür ist, dass eine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart wurde. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist das nur für die Zukunft möglich, im Teilanwendungsbereich (nach 1953 errichtete Bauten) auch rückwirkend für die letzten drei Jahre – falls der Vorbesitzer noch keine diesbezügliche Erhöhung vorgenommen hat.

Der Käufer muss sich an alle vereinbarten Bestimmungen halten, auch an mündliche Nebenabsprachen. Eine solche liegt dann vor, wenn die fragliche Vereinbarung keine zwingend notwendige Bestimmung des Bestandsvertrags ist oder nur äußerlich mit diesem verbunden ist. Hat der Mieter zum Beispiel mit dem alten Vermieter vereinbart, dass er die Wohnung zur Gänze untervermieten darf, dann muss sich auch der neue daran halten. Ausgenommen davon sind ungewöhnliche Nebenabreden. An diese ist der Vermieter nur dann gebunden, wenn er sie bei objektiver Sorgfalt kennen musste. Der unbeschränkte Kündigungsverzicht des Vermieters gilt zum Beispiel als ungewöhnliche Nebenabrede.

Kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Dieser Kündigungsgrund ist schwer durchzusetzen und nur dann gegeben, wenn der Vermieter ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen kann, welches er nicht selbst verschuldet hat. Das ist dann der Fall, wenn er oder einer seiner Verwandten in gerader Linie obdachlos werden, weil sie die Wohnung nicht nutzen können. Wenn diese Bedingungen vorliegen, hat eine Interessenabwägung zu erfolgen. Dabei wird gegenübergestellt, ob dem Mieter durch die Kündigung ein größerer Nachteil entsteht als dem Vermieter dadurch, dass der Vertrag auch weiterhin aufrechterhalten wird. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung müssen Besitzer außerdem eine Frist von zehn Jahren ab Kauf einhalten, erst dann kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Ein Beispiel: Der Vermieter will den Mieter einer Wohnung kündigen, weil im selben Haus seine pflegebedürftigen Eltern wohnen. Er begründet seinen Eigenbedarf damit, dass er im Haus wohnen will, um die Pflege übernehmen zu können.

Beim Zinshaus-Verkauf wechselt mit dem Besitzer häufig auch die Hausverwaltung. Der neue Eigentümer darf sich einen Überblick verschaffen und die Wohnungen besichtigen. Dazu wird er sich mit den Mietern Termine ausmachen. Ob er auch Fotos von den einzelnen Einheiten anfertigen darf, ist Vereinbarungssache und rechtlich nicht klar geregelt.