Dürfen Verwalter Portospesen verrechnen?

Im Wohnungseigentum besteht Vertragsfreiheit zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung. Es liegt auch keine Pflicht vor, dass ein schriftlicher Verwaltungsvertrag abgeschlossen werden muss. Gerade für die Weiterverrechnung von Spesen wäre eine klare schriftliche Vereinbarung dienlich. In Ihrem Fall besteht offenkundig ein (nicht schriftlich abgeschlossener) Verwaltungsvertrag, die wesentlichen Vertragsinhalte könnten etwa aus dem Angebot zur Verwaltungsübernahme durch die Hausverwaltung, aber auch aus Protokollen der Eigentümerversammlung erfasst werden. In Zweifelsfall ist es in der Praxis daher oft schwer, das tatsächlich Vereinbarte auch zu beweisen.

Früher haben alle Wohnungseigentümer bei der Betriebskostenabrechnung auch eine Auflistung der Energie-Verbrauchswerte aller anderen Nutzer bekommen. Ich habe die Hausverwaltung aufgefordert, dass sie diese auch weiterhin aushändigen soll, aber sie weigert sich und behauptet, dies sei aus Datenschutzgründen nicht möglich. Stimmt das?

Aus dem Gesetz ergibt sich keine Verpflichtung, jedem Eigentümer die Verbrauchswerte der anderen Nutzer zu übermitteln. Allerdings hat jeder Abnehmer von Energiekosten das Recht, den ihm verrechneten Anteil (durch Einsicht in Unterlagen aller anderen Verbrauchswerte) zu überprüfen. Ohne dieses Einsichtsrecht wäre es Ihnen unmöglich, Ihren Kostenanteil zu überprüfen. Datenschutz ist ein wichtiges Gut. Im vorliegenden Fall dürfen Sie in Verbrauchswerte Einsicht nehmen, nicht aber in nutzerbezogene Daten.

Wir sind Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung hat eine Bewässerungsanlage installieren lassen, ohne uns davor zu informieren. Ist das rechtens?

Neuherstellungen wie eine Bewässerungsanlage sind nützliche Verbesserungen, die das Gesetz als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme definiert. Dafür braucht die Hausverwaltung einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, die die Erhaltung des Hauses betreffen. In diesem Bereich braucht der Verwalter keinen Beschluss, um tätig werden zu dürfen. Für beide Beschlüsse genügt aber die einfach Mehrheit der Stimmen.

Die Abrechnungen können innerhalb von drei Jahren gerichtlich überprüft werden. Mieter können dies bei Schlichtungsstellen tun. Sie sollten konkret angeben, was Sie an der Betriebskostenabrechnung stört und welche Positionen Ihnen unkorrekt erscheinen.

Das Dienstverhältnis mit Ihrer Hausbesorgerin unterliegt noch dem Hausbesorgergesetz. Wenn eine Dienstwohnung überlassen wurde, ist die Dienstnehmerin durch dieses Gesetz bis auf wenige Ausnahmen vor Kündigung geschützt, da die Wohnversorgung als gefährdet angesehen wird. Das Erreichen des Pensionsalters alleine stellt keinen Kündigungsgrund dar.
Anders verhält es sich mit der Ausübung der Tätigkeit als Tagesmutter in der Dienstwohnung, dies könnte ein Missbrauch der fürsorglich überlassenen Wohnung sein. Allerdings muss dieser Beendigungsgrund sofort geltend gemacht werden. Nach längerer Tätigkeit werden Sie damit nicht durchdringen können.

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Thomas Sochor, Rechtsanwalt der Kanzlei Scheuch & Sochor