Wirtschaft | Immobiz
02.02.2018

Das 1×1 des Pachtens

"Entscheidend ist nicht, wie der Vertrag heißt, sondern was darin steht", sind sich die Rechtsexperten Katharina Braun und Georg Prchlik einig.

Fleiß, Mühe und Leben. Diese Dinge unterscheiden Pacht und Miete. Das ist besonders bei der Miete von Geschäftsräumen essenziell: Denn nur dann gelten die Mieterschutzbestimmungen des MRG. "Wird ein leerer Raum überlassen und darin eine Pizzeria eingerichtet, besteht ein Mietverhältnis. Wird aber ein lebendes Pizzeria-Unternehmen mit Warenlager, Personal und Kundenstock übernommen, wobei sich der Übernehmer zur Aufrechterhaltung des Betriebes verpflichtet, dann ist das in der Regel ein Pachtverhältnis", erklärt Prchlik.

Landwirtschaftspacht

Äcker und Bauernhöfe können ebenfalls verpachtet werden. Die Höhe des Pachtzinses ist durch das Landpachtgesetz beschränkt und berechnet sich aus dem Ertrag, der Qualität des Grundes und der Arbeit, die der Pächter geleistet hat. Wenn der Ertrag der Weinreben zu 70 Prozent dem Fleiß des Winzers zuzuschreiben ist und zu 30 Prozent dem Boden, dann berechnet sich der Pachtzins mit dem Verhältnis sieben zu drei.

Kleingartengesetz

Schrebergärten müssen laut Kleingartengesetz eine Größe von 120 bis 650 haben. Sie dienen zur Erholung der Hobbygärtner, die ihre Tomaten und Karotten nicht verkaufen dürfen, da das gegen das Verbot der erwerbsmäßigen Nutzung verstoßen würde. Schrebergartenpächter schließen einen Unterpachtvertrag bei einem Kleingartenverein ab, Generalverpächter ist der Zentralgartenverbund. Die Höhe des Pachtzinses und die Kündigungsregelungen sind festgelegt.

Die Kündigung

Braun rät zu einem befristeten Pachtvertrag. Dieser hat einen festgelegten Zeitraum, in dem er gültig ist. Die Vertragspartner können während diesem Zeitraum nicht aus dem Vertrag aussteigen. Es sei denn, außerordentliche Kündigungsgründe liegen vor. Braun empfiehlt, eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit zu vereinbaren, wenn sich zum Beispiel der Umsatz nicht wie erwartet entwickelt. Prchlik weist auf die Möglichkeit der Vereinbarung einer "asymmetrischen" Kündigungsregelung hin. Dabei wird ein unbefristeter Vertrag mit beiderseitiger Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen und mit dem Zusatz versehen, dass der Verpächter für einen gewissen Zeitraum auf die Ausübung seines Kündigungsrechts verzichtet. Die Experten empfehlen, auch bei unbefristeten Verträgen vorzeitige Kündigungsgründe festzulegen.

Außerordentliche Kündigung

"Diese Art der Kündigung gleicht der Entlassung im Arbeitsrecht", erklären Braun und Prchlik. Sie berechtigt zur Auflösung von befristeten und unbefristeten Verträgen ohne Einhaltung von Fristen oder Terminen, wobei ein wichtiger Grund vorliegen muss. Wenn der Pächter beispielsweise vertragswidrig wesentliche Teile des Grundstücks anderen überlässt, ohne es zu melden, keinen Pachtzins bezahlt, oder das Kleingartenhaus seit einem Jahr nicht mehr benutzt hat, ist eine vorzeitige Beendigung begründet.

Kaution

Die Kaution kann über ein Sparbuch, in bar oder mit Bankgarantie hinterlegt werden und beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monatspachtzinse. Wenn bei der Rückgabe des Nutzungsobjekts Mängel bestehen, können Reparaturkosten von der Kaution abgezogen werden. "Daher ist es wichtig, dass dem Pachtvertrag ein genaues Übergabeprotokoll beiliegt und geregelt wird, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist", rät Braun. Damit könne leicht festgestellt werden, wer für Schäden aufkommt.