Darf ein Miteigentümer die Garage als Werkstatt nutzen?

In unserer Wohnungsanlage gibt es auch Garagen. Einer der Miteigentümer hat seine Garage zur Werkstatt umfunktioniert, ohne die anderen Eigentümer zu fragen. Er schleift dort Steine und verbraucht dadurch auch mehr Wasser, das im Haus nach Nutzflächen abgerechnet wird. Er schließt dazu einen Schlauch an die Waschküche an. Darf er das?

Ein Wohnungseigentümer ist zu einer Widmungsänderung seines Wohnungseigentumsobjektes berechtigt, wenn dadurch weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zu befürchten ist. Dasselbe gilt für eine Beeinträchtigung der äußeren Form des Hauses. Die Widmungsänderung, eine Garage anstelle als Abstellplatz eines Autos hinkünftig für Werkstattzwecke zu verwenden, kann – abhängig vom Einzelfall – sehr wohl eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung bewirken. Etwa dann, wenn durch erhöhtes Lärm-und Schmutzaufkommen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden. Davon losgelöst ist die Nutzung allgemeiner Wasserentnahmestellen zu ausschließlich privaten Zwecken jedenfalls unzulässig.

Die Heizung in meiner Mietwohnung rauscht. Um Zimmertemperatur zu erreichen, muss ich dieses Geräusch in Kauf nehmen. Allerdings kann ich dabei nicht schlafen und es dauert in der Früh, bis die Wohnung wieder warm wird. Ich habe die Hausverwaltung aufgefordert, diesen Mangel zu beheben, aber sie reagiert nicht. Kann ich den Mietzins aus diesem Grund mindern und wenn ja, in welchem Ausmaß?

Die Höhe eines Mietzinsminderungsanspruchs im Vorhinein betraglich festzulegen ist immer schwierig, da dies eine Einzelfallentscheidung ist. Unzweifelhaft wird der übliche Gebrauch, speziell der „gesunde Schlaf“, durch die Heizanlage gestört, weshalb es gerechtfertigt erscheint, die Miete zu mindern. Darüber hinaus kann man als Mieter die Umsetzung von Erhaltungsmaßnahmen an zentralen Wärmeversorgungsanlagen gerichtlich durchsetzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Zustand der Anlage nicht dem ortsüblichen Standard entspricht.

Einer der Miteigentümer hat im allgemeinen Garten einen Baum gepflanzt. Dieser steht direkt vor dem Fenster unserer Erdgeschoßwohnung und nimmt uns Licht weg. Auch andere Eigentümer haben den Garten schon bepflanzt, aber die Miteigentümer vorher informiert. In Kürze findet eine Begehung statt und einige Bäume sollen geschnitten werden. Kann ich verlangen, dass der Baum vor unserem Fenster gefällt wird?

Speziell dann, wenn durch die Bepflanzung eine Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse in der Wohnung hervorgerufen wird, hat man das Recht, diesen zu entfernen. Nachdem dieser auf eine Allgemeinfläche gepflanzt wurde, steht er im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer. Im Rahmen der regelmäßigen Grünpflege kann er gestutzt und gegebenenfalls auch entfernt werden, dies ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Allerdings sind die Regeln des Wiener Baumschutz-gesetzes zu beachten.

Ich miete eine Eigentumswohnung in einem Haus, das nach 1953 errichtet wurde. Mein Vermieter will die Miete an die Inflation anpassen, allerdings auch rückwirkend bis Mai 2013. Ist das rechtens?

Sofern hier sämtliche Voraussetzungen für einen Teil-Ausnahmetatbestand aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) erfüllt sind (das Gebäude wurde ohne Fördermittel errichtet), gelten die Bestimmungen des MRG über die bloß zukünftig mögliche Wertanpassung des Hauptmietzinses nicht. Der Vermieter kann daher eine verabsäumte Wertanpassung auch innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren im Nachhinein fordern. Im Vollanwendungsbereich des MIetrechstgesetzes ist dies allerdings nicht möglich.

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Julia Peier, PHH Rechtsanwälte