Darf ein Heilmasseur in der Wohnung praktizieren?

Ein Miteigentümer will an einen Heilmasseur vermieten. Dieser möchte darin wohnen und arbeiten. Darf er seinen Beruf in der Wohnung ausüben oder ist eine Widmungsänderung erforderlich? Bedarf es der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer?
Nicole Neugebauer-Herl: Wenn im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart wurde, dass das Objekt zu Wohn- und nicht auch zu Geschäftszwecken genutzt werden darf, ist zur Ausübung des Berufes eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung erforderlich. Der betreffende Eigentümer müsste entweder das Einverständnis aller anderen einholen oder bei Gericht im Außerstreitverfahren die Umwidmung genehmigen lassen. Die Zustimmung des Gerichts hängt davon ab, ob durch die beabsichtigte Nutzung als Massagepraxis schutzwürdige Interessen anderer beeinträchtigt werden (z.B. vermehrte Frequentierung des Hauses durch Fremde). Wird die Wohnung ohne Bewilligung abweichend von der vertraglich vereinbarten Widmung genutzt, können sich die anderen Eigentümer mit Unterlassungsklagen zur Wehr setzen.

Ich bin Eigentümerin eines Hauses mit drei Wohnungen. Eine Mieterin möchte vom ersten in den zweiten Stock ziehen. Ist ein neuer Vertrag nötig, wenn der alte noch nicht ausgelaufen ist?
Nicole Neugebauer-Herl: Durch die Umsiedelung in ein anderes Geschoß endet der Mietvertrag über die Nutzung der bisherigen Wohnung und ein neuer für die andere Wohnung wird begründet. Wenn eine befristete Vermietung beabsichtigt ist, sind die Regeln des MRG einzuhalten. Das heißt: Es ist ein neuer, schriftlicher Mietvertrag über die Nutzung der neuen Wohnung mit der Mindestdauer von drei Jahren abzuschließen, um die Befristung gegenüber der Mieterin wirksam durchsetzen zu können.

Die Mieter meines Nachbarn unterhalb sind starke Raucher. Sie qualmen zwar nur in der Wohnung, beim Lüften oder Verlassen zieht der Rauch ins Stiegenhaus bis in meine Wohnung. Gespräche waren bisher erfolglos. Was kann ich tun?
Nicole Neugebauer-Herl: Es gibt keine Vorschriften, die das Rauchen in privaten Räumen verbieten. Privatrechtlich kann der Eigentümer eines Grundstückes dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen (u.a. durch Rauch und Geruch) insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Nutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen. Dieser Grundsatz ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verankert und ist auch auf das Verhältnis benachbarter Wohnungseigentümer anwendbar. Wenn kein Konsens mit Ihrem Nachbarn möglich ist, kann nur mittels Unterlassungsklage gegen den Miteigentümer bzw. seinen Mieter geklärt werden, ob der Tabakrauch das ortsübliche Ausmaß überschreitet und die Benutzung Ihrer Wohnung wesentlich beeinträchtigt.

Meine Eltern mieten seit 40 Jahren eine Altbauwohnung, in der auch wir Kinder leben. Der Mietvertrag ist nicht mehr auffindbar und der Vermieter weigert sich, eine Kopie zu erstellen. Können wir auch ohne Urkunde die Mietrechte eintreten?
Nicole Neugebauer-Herl: Das Vorhandensein eines Mietvertrages ist zur Ausübung der im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelten Eintrittsrechte für den Voll- und Teilausnahmebereich nicht erforderlich. Verstirbt der Hauptmieter, können der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben, die Mietrechte übernehmen. Gemäß MRG (§ 12) wäre auch eine Abtretung unter Lebenden denkbar – etwa wenn der bisherige Mieter gesundheitsbedingt ins Pflegeheim übersiedelt: Der Hauptmieter, der auszieht, darf seine Rechte dem Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister abtreten, falls diese mindestens die letzten zwei Jahre bzw. Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben.