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Wirtschaft Immobiz
10/31/2019

Darf der Verwalter im Haus Glühbirnen gegen LEDs tauschen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Sigrid Räth - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

In unserem Eigentumshaus will der Verwalter den Teppichboden im Eingang, der seit Jahren zur Ausstattung des Hauses zählt, gegen einen anderen Bodenbelag austauschen lassen. Außerdem plant er, die Glühbirnen im Haus gegen LEDs auszutauschen. Braucht er dazu einen Mehrheitsbeschluss?

Wenn sich die Arbeiten im Rahmen der ordentlichen Verwaltung bewegen, ist der Verwalter nicht verpflichtet, einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ist manchmal schwierig. Der Begriff der Erhaltung ist dynamisch zu interpretieren, sodass darunter Erhaltung am Stand der Technik zu verstehen ist. Das hat zur Folge, dass auch technische Neuerungen einfließen können. Änderungen sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung und nur mit Mehrheitsbeschluss möglich. Bei Aufträgen im Grenzbereich ist der Verwalter gut beraten, zur Sicherheit einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung ist für die Möglichkeit der Beschlussanfechtung wichtig, da nur in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung eine inhaltliche Überprüfung des Beschlussgegenstandes durch das Gericht vorgenommen wird.

Sigrid Räth

Ich vermiete ein Einfamilienhaus an ein Paar auf 18 Jahre befristet. Nach acht Jahren ist nun die Mieterin gestorben, der Mieter will ausziehen. Kann ich ihn auf Vertragszuhaltung klagen?

Der Mieter ist vorübergehend ausgezogen, da das Haus feucht ist. Wir haben vereinbart, dass ich eine Drainage rund ums Haus mache, der Mieter kommt für den durch Feuchtigkeit beschädigten Fußboden auf. Muss der Mieter mir das Wohnrecht abgelten und einen Nachmieter nennen, wenn er vorzeitig auszieht?Will der Mieter vor Vertragsablauf kündigen, kann der Kündigung widersprochen werden und Vertragszuhaltung (Zahlung der Miete) eingefordert werden. Wird der Vertragsgegenstand unbrauchbar, was im Fall von Mauerfeuchte denkbar ist, so hat der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsminderung. Im Fall eines unbrauchbaren Objektes vermindert sich der Mietzins samt Betriebskosten im Extremfall auf null. Wurde der Fußboden durch das Verhalten des Mieters beschädigt, muss dieser dafür aufkommen. Ist die Beschädigung aber Folge der aufsteigenden Mauerfeuchte, ist der Vermieter dafür zuständig. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu nennen. Eine Abgeltung des Wohnrechtes gibt es in dem Zusammenhang nicht.

Ich vermiete meine Wohnung. Der neue Mieter der Nebenwohnung ist psychisch krank und bedroht meine Mieter. Kann ich eine Ausschlussklage gegen den Vermieter der Nachbarwohnung einbringen?

Kann ich Schadenersatz geltend machen, wenn meine Mieter wegen der Situation ausziehen?Es ist nur dann möglich, mit Ausschlussklage gegen den Eigentümer der Nachbarwohnung vorzugehen, wenn diesem ein Verschulden an den Aktionen des Mieters zuzurechnen ist und er nicht ausreichend gegen diesen vorgeht, um die Situation abzustellen. Die Ausschlussklage kann von einem einzelnen Miteigentümer eingebracht werden, aber erst dann, wenn einer Unterlassungsklage rechtskräftig stattgegeben wurde. Schadenersatz kann nur bei rechtswidrigem und schuldhaftem Verhalten des Eigentümers der Nachbarwohnung geltend gemacht werden. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bereits bei Beginn der Vermietung erkennen konnte, dass derartige Probleme entstehen.