Kredit

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Wohntelefon
12/08/2015

Darf der Verwalter das Haus ohne mein Wissen belasten?

Daniela Kager ist Rechtsanwältin bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte.

von Ulla Grünbacher

Ich habe 2003 eine Eigentumswohnung gekauft. Da das Haus sanierungsbedürftig war, hat die Verwaltung zur Finanzierung der Arbeiten einen Kredit aufgenommen. Nun möchte ich die Wohnung lastenfrei verkaufen, aber der Kredit läuft noch bis 2018. Darf die Verwaltung mein Eigentum mit einem Pfandrecht belasten?

Zur Beurteilung dieser Frage ist vorab zu klären, ob die Sanierungsarbeiten als ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren sind. Nachdem in diesem Fall offenbar ein sehr hoher Kredit aufgenommen wurde, der noch einige Jahre läuft, dürfte es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handeln. Diese darf nur bei Vorliegen eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft oder einem diesen ersetzenden Gerichtsbeschluss durchgeführt werden. Dies insbesondere dann, wenn zur Sicherstellung des Kredits das Eigentum grundbücherlich belastet werden soll. Zu klären wäre, ob für diese Fälle eine Vollmacht vom Eigentümer erteilt wurde und eine Beschlussfassung vorliegt, von der der Eigentümer nicht erfahren hat. Kommt es öfter zu mangelhaften Information der Miteigentümer, sollte die Verwaltung an ihre Pflicht zur Einberufung von Hausversammlungen erinnert werden.

In meiner Mietwohnung hat es einen Kurzschluss gegeben, dabei wurde der Zähler beschädigt. Ich kann weiterhin Strom beziehen, mein Verbrauch kann aber nicht abgelesen werden. Meine Sorge ist, dass der Energielieferant im Nachhinein einen Pauschalbetrag verrechnet. Was kann ich tun?

Wenn sich die Hausverwaltung oder der Vermieter nicht darum bemüht, dass der Mieter die für den Gebrauch des Bestandsobjekts notwendigen Energielieferungsverträge ordnungsgemäß erfüllen kann, ist es empfehlenswert, sich vorerst schriftlich an die Hausverwaltung zu wenden. Gleichzeitig mit der schriftlichen Darlegung des Sachverhalts kann man ankündigen, dass der vereinbarte Zins ab sofort unter Vorbehalt bezahlt wird. Sollte der Mieter einen Mehraufwand durch die Untätigkeit der Hausverwaltung haben, kann er diesen mit künftigen Zinsforderungen gegenrechnen oder seine Monatsmiete mindern. Er läuft dabei jedoch Gefahr, dass der Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage einbringt.

Unser Hausverwalter sollte für bestimmte Sanierungsleistungen ein Sonderhonorar bekommen. Die Sanierung hat nicht stattgefunden, er hat sich aber dennoch den Betrag abgebucht. Wie können wir das Geld zurückfordern und welche Frist ist dabei einzuhalten?
Der Hausverwalter ist verpflichtet, die Eigentümer in die Verwaltungsbücher Einsicht nehmen zu lassen. Sollte der Verwalter das an ihn ausbezahlte Honorar vereinbarungswidrig oder ohne erbrachte Gegenleistung bezogen haben, kann die Gemeinschaft die Herausgabe des zu Unrecht bezogenen Betrags aufgrund unrechtmäßiger Bereicherung vom Verwalter verlangen. Sollte dieser sich weigern, das Sonderhonorar zurückzubezahlen, ist der Rückforderungsanspruch im Klagsweg vor den Zivilgerichten geltend zu machen. Die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch beträgt drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Verursacher. Wurde dieser durch Drohung und List verursacht, kann auch eine 30-jährige Verjährungsfrist gelten.

Meine damalige Lebensgefährtin und ich haben gemeinsam einen Mietvertrag in einem Altbau abgeschlossen. Sie ist bereits vor längerer Zeit ausgezogen. Soll ich dem Vermieter melden, dass nur noch ich hier wohne?
Kann das Nachteile für mich haben?Um diese Frage beurteilen zu können, ist es notwendig zu wissen, unter welchen Voraussetzungen der ursprüngliche Vertrag abgeschlossen wurde. Konkret geht es darum, ob alle beiden Mieter zwingend Vertragspartner sind und daher durch Wegfall eines Partners der Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sein könnte. Der Vertragstext sollte dahingehend Aufschluss geben.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760
30.11.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr
Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverband
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