Darf der Nachbar meinen Efeu nützen?

Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses mit Garten. Die rechte Gartenmauer zum Nachbar steht auf meinem Grund. Hier habe ich Efeu gepflanzt. Darf ich den Grund des Nachbarn betreten, um den Efeu zurückzuschneiden? Darf er auf seiner Seite ein Rankgitter montieren und meinen Efeu darauf wachsen lassen?

Jeder Eigentümer kann die in seinen Grund eindringenden Wurzeln eines fremden Baumes oder einer anderen Pflanze aus seinem Boden entfernen und die über seinem Luftraum hängenden Äste abschneiden oder benützen. Ebenso kann Ihr Nachbar den über sein Grundstück ragenden Efeu auf seiner Seite weiterklettern lassen. Natürlich können Sie Ihre Pflanzen nach Belieben zurückschneiden, aber wenn Sie das am Grundstück des Nachbarn tun wollen, wird dies wohl nur mit seiner Zustimmung möglich sein. In der Rechtsprechung gelten Kletterpflanzen übrigens als unmittelbare Zuleitung, die unzulässig ist. So wurde ein Eigentümer, von dessen Grundstück die Kletterpflanze ausging und sich – entgegen dem Willen des Nachbarn – an der Mauer des angrenzenden Grundstücks emporgerankt hat, verpflichtet, die Kletterpflanze gänzlich entfernen.

In unserem Haus gibt es fünf Wohnungseigentümer. Ein Eigentümer einer Erdgeschoßwohnung möchte auf dem zu seinem Objekt gehörigen Grund eine Garage bauen. Obwohl zwei Eigentümer bei der Abstimmung dagegen waren, hat er um eine Baubewilligung angesucht. Darf er auch ohne unsere Zustimmung bauen, wenn er eine Baubewilligung bekommen sollte?

Nachdem der OGH selbst in der Errichtung eines Gartenhäuschens eine genehmigungspflichtige Maßnahme sieht, für die es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder der Ersetzung dieser Zustimmung durch den Außerstreitrichter bedarf, wird dies wohl um so mehr für die Errichtung einer Garage gelten. Auch die Erteilung einer Baubewilligung würde daran nichts ändern. Ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Maßnahmen setzt, für die es der Zustimmung der übrigen Eigentümer oder des Außerstreitrichters bedarf, läuft Gefahr, diese Änderungen wieder rückgängig machen zu müssen.

Ich habe eine Eigentumswohnung und ein Einfamilienhaus vermietet. Muss ich von den Einnahmen Einkommenssteuer zahlen? Und bin ich umsatzsteuerpflichtig?

Die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie sind grundsätzlich dem Finanzamt gegenüber zu erklären. Bei der Einkunftsermittlung können von den Mieteinnahmen und den vom Mieter bezahlten Betriebskosten die sogenannten Werbungskosten abgezogen werden. Das sind jene Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung aufgewendet wurden, wie z. B. die Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, aber auch Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungskosten, für die allerdings besondere zeitliche Verteilungsregelungen gelten. Von der Umsatzsteuerpflicht sind Sie als „Kleinunternehmer“ befreit, solange Ihre Umsätze unter 30.000 € im Jahr liegen. In diesem Fall sind Mietvorschreibungen ohne Umsatzsteuer vorzunehmen, allerdings steht dem Kleinunternehmer auch kein Vorsteuerabzug zu. Auch als Kleinunternehmer kann man sich für die Regelbesteuerung entscheiden, woran man allerdings fünf Jahre gebunden ist. Ob dies Sinn macht, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Ich habe eine Wohnung auf drei Jahre befristet vermietet. Wenn ich den Vertrag nur verlängere und keinen neuen abschließe, muss ich dann trotzdem beim Finanzamt Gebühren zahlen?

Ja, auch ein schriftlicher Zusatz oder Nachtrag zu einem bestehenden Mietvertrag unterliegt der Gebührenpflicht. Keine neuen Rechtsgebühren löst der Eintritt der „gesetzlichen“ Verlängerung auf drei Jahre aus, da hier weder eine Vereinbarung noch eine Verlängerung in Schriftform vorliegt. Diese kann jedoch immer nur einmal im Anschluss an ein rechtswirksam befristetes Mietverhältnis erfolgen. Ausdrücklich gewarnt sei davor, um Gebühren zu vermeiden, von schriftlichen Verlängerungsvereinbarungen abzusehen: Befristungsvereinbarungen bedürfen der Schriftlichkeit, um gegenüber dem Mieter auch durchsetzbar zu sein.

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