Darf der Mieter die Therme auf meine Kosten austauschen lassen?

Ich bin Vermieter, die Mieterin hat mich informiert, dass die Therme defekt ist. Ich habe meinen Installateur beauftragt, sich darum zu kümmern. Nach einer Woche hat die Mieterin sich selbst eine Firma gesucht. Diese hat die Therme ausgetauscht, weil sie nicht mehr zu reparieren war und mir die Rechnung geschickt. Muss ich die Kosten tragen? Das alte Gerät war erst zwei Jahre alt und die Garantie war noch nicht abgelaufen.

Seit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle am 1. Jänner 2015 müssen die Kosten für die Reparatur oder den Austausch einer Wärmeversorgungsanlage, welche bei Anmietung beigestellt wurde, vom Vermieter übernommen werden. Der Mieter ist zur Wartung verpflichtet. Kommt ein Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter einwenden, dass nur die mangelnde Wartung für den Defekt des Geräts verantwortlich ist. Er muss in diesem Fall beweisen, dass die unterlassene Wartung den Defekt verursacht hat. Sobald der Mieter den Vermieter darüber informiert, dass die Therme kaputt ist, muss sich der Vermieter binnen angemessener Frist um die Reparatur derselben kümmern. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht fristgerecht nach, ist der Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt. Die Kosten sind dann vom Vermieter zu bezahlen. Ein besonderer Umstand liegt im gegenständlich Fall jedoch darin, dass die Garantie der alten Therme noch nicht abgelaufen war. Hier ist zu prüfen, ob oder inwieweit die Reparatur im Rahmen der Garantie kostenfrei vorgenommen werden hätte können.

In meiner Mietwohnung hat der Vermieter die Heizkörper austauschen lassen. Die Löcher von der alten Heizung wurden nicht verspachtelt. Wer ist dafür zuständig?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Mieter für Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung zuständig. Allerdings nur, solang es sich nicht um ernste Schäden oder die Abwendung von Gesundheitsgefährdungen handelt. Nachdem im konkreten Fall jedoch der Vermieter den Auftrag zum Heizkörpertausch erteilt hat, wird wohl auch dieser für alle erforderlichen Nebenarbeiten aufkommen müssen.

In meinem Mietvertrag steht, dass ich neu ausmalen muss, wenn ich ausziehe. Ist das rechtens?

Grundsätzlich muss man ein Mietobjekt so zurückgeben, wie man es übernommen hat, unter Berücksichtigung einer normalen Abnützung. Nach aktueller Rechtsprechung ist die Vereinbarung, wonach man vor Auszug die Wohnung neu auszumalen hat, ungültig, wenn sie auf einem standardisierten Vertrag des Vermieters getroffen wurde – und dem Mieter die Ausmalverpflichtung gewissermaßen aufgedrängt wurde. Solch eine Vereinbarung ist für den Mieter gröblich benachteiligend. In diesem Fall müsste man den Anstrich nur dann erneuern, wenn er übermäßig abgenutzt oder in einer ortsunüblichen Art und Weise verändert wurde. Anders verhält es sich, wenn der Mietvertrag gemeinsam zwischen Mieter und Vermieter individuell aufgesetzt wurde und man sich dabei darauf geeinigt hat, die Wohnung auszumalen. In solch einem Fall wäre man dazu verpflichtet, die Wohnung bei Auszug auszumalen, sofern eine solche Vereinbarung nicht sittenwidrig wäre.

Mein Grundstück wurde vermessen. Dabei wurde festgestellt, dass die Naturgrenzen nicht stimmen, mir gehört ein kleiner Teil des Nachbargrundstücks. Der Nachbar kann diesen weiterhin nutzen, ich möchte aber rechtlich klären, dass er mir gehört. Wie kann ich das machen?

Hier empfiehlt es sich, einen sogenannten Servitutsvertrag mit dem Nachbarn abzuschließen. Dabei handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Als Eigentümer ist man berechtigt, sein Grundstück zugunsten eines anderen Liegenschaftseigentümers zu belasten, dieser darf es in einer vertraglich zu regelnder Art und Weise nutzen. Der Begünstigte ist verpflichtet, sein Recht schonend auszuüben und das dienende Grundstück möglichst wenig zu belasten. Um ein Servitut Dritten gegenüber wirksam zu machen, ist es erforderlich, den Servitutsvertrag im Grundbuch verbüchern zu lassen.

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Daniela Kager, Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte