Damit der Auszug reibungslos klappt

Wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht, beginnt oft der Streit um die normale Abnutzung, die Rückgabe der Kaution und die Ablöse von Investitionen. Wir haben Antworten auf die häufigsten Fragen:

Welche Kündigungsfristen müssen Mieter einhalten?

Wer einen unbefristeten Vertrag hat, kann jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Frist kündigen. Wurde zu diesem Thema nichts vereinbart, kann das Mietverhältnis jeweils zum Monatsletzten, unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist beendet werden.

Bei einem befristeten Vertrag kann der Mieter erst nach Ablauf eines Kalenderjahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.
Während dieser Zeit darf der Vermieter die Wohnung mit neuen Interessenten besichtigen. Er muss diese Besuche aber rechtzeitig anmelden und dabei auf die Privatsphäre der Bewohner Rücksicht nehmen.

Was muss man bei der Rückgabe der Wohnung beachten?

Bei der Übergabe sollte man mit Fotos den Zustand der Wohnung genau dokumentieren. Falls der Vermieter im Nachhinein Mängel beanstandet, kann man seine Forderungen leichter widerlegen. Im Idealfall wird die Wohnung ein letztes Mal gemeinsam besichtigt und die Schlüsselübergabe erfolgt gleich vor Ort. "Das Einwerfen der Schlüssel in den Postkasten oder die Zusendung an den Vermieter per Post ist keine ordnungsgemäße Rückstellung", warnt Sandra Cejpek, Rechtsanwältin von Anwalt Guntramsdorf. "Der Vermieter ist in diesem Fall sogar berechtigt, weiterhin ein Benützungsentgelt zu verlangen."

Was fällt alles unter die normale Abnützung?

Wer auszieht, muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie übernommen hat. Die übliche Abnützung muss der Eigentümer akzeptieren, denn sie wurde durch die Zahlung der Miete abgegolten.

Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter darüber einig, was unter die normale Abnützung fällt. "Der Mieter darf Bilder und Regale an die Wand hängen, die Bohrlöcher muss er nicht sanieren", bringt Cejpek ein Beispiel. "Faustgroße Löcher in der Decke, die zum Beispiel durch das Anbringen einer Schaukel verursacht wurden, entsprechen jedoch nicht mehr dieser üblichen Abnützung." Kleine Kratzer im Parkettboden sind ganz normal, wenn aber der Boden - etwa durch Haustiere - übermäßig beansprucht ist, kann der Vermieter sehr wohl verlangen, dass die Oberfläche abgeschliffen und versiegelt wird.

In Punkto Ausmalen ist die Rechtslage nach wie vor nicht eindeutig, daher muss man diese Frage im Einzelfall klären. Grundsätzlich gilt: Hat der Mieter eine nicht neu ausgemalte Wohnung übernommen, muss er natürlich auch nicht zu Pinsel und Farbe greifen, wenn er auszieht. Wurde frisch ausgemalt übergeben, gilt die Regelung der üblichen Abnützung. Leichte Gebrauchsspuren an den Wänden müssen also nicht entfernt werden. "Selbst wenn im Vertrag keine Ausmal-Verpflichtung enthalten ist, muss aber der Vermieter schwarze Wände oder Eigen-Kreationen von Kleinkindern nicht hinnehmen", so Cejpek.

Wie werden die Betriebs- und Heizkosten abgerechnet?

Eine allfällige Betriebskosten-Nachzahlung, aber auch ein mögliches Guthaben, trifft immer denjenigen, der zum Zeitpunkt der Abrechnung (meist 30. 6.) Mieter ist. Eine Nachverrechnung mit dem alten Mieter ist nicht zulässig. Die Heizkosten als direkte Verbrauchskosten sind jedoch mit demjenigen abzurechnen, der den Verbrauch verursacht hat. Es ist daher nicht ungewöhnlich, wenn man Wochen nach dem Umzug noch eine Heizkosten-Abrechnung von seinem ehemaligen Vermieter im Postkasten findet.

Wie funktioniert die Rückzahlung der Kaution?

Jeder Vermieter darf eine Kaution verlangen. Er muss das Geld fruchtbringend anlegen und inklusive Zinsen zurückzahlen, wenn der Mieter auszieht. "Die Fristen sind frei vereinbar, spätestens nach acht Wochen sollte man das Geld aber zurückbekommen", so Cejpek. Hat der Mieter Schäden verursacht oder die Miete nicht bezahlt, darf der Vermieter die Kaution, oder Teile davon behalten. Behält er das Geld ohne Grund, kann man bei Gericht einen Antrag auf Feststellung der Höhe der rückforderbaren Kaution einbringen.

Für welche Investitionen kann man eine Ablöse vom Vermieter verlangen?

"Ein Mieter bekommt nur für Investitionen, die über das Ende des Mietverhältnisses hinaus wirken und eine Verbesserung des Mietgegenstandes herbeigeführt haben, eine Ablöse", erklärt Cejpek. Als wesentliche Verbesserungen gelten etwa neue Wasser-, Licht- und Gasleitungen oder die komplette Erneuerung eines kaputten Fußbodens. Für bloße Verschönerungen wie eine neue Tapete bekommt man ebenso wenig Geld wie für eine Einbauküche. Der Vermieter kann sogar verlangen, dass solche Veränderungen entfernt werden und der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird.