Dachgeschoß: Alt- oder Neubaumiete?

Ich möchte meine 42m² große Dachgeschoßwohnung, ausgebaut 1993/’94 in einem Zinshaus im 9. Bezirk, vermieten. Ist nun eine Alt- oder Neubaumiete anzuwenden? Wie ermittelt man einen angemessenen Zins? Und wie hoch ist der Abschlag bei einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag?
Peter Hauswirth: Bei Wohnungen, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden sind, kann der angemessene Mietzins vereinbart werden. Eine angemessene Höhe kann anhand von Vergleichsobjekten ermittelt werden. Dabei werden Mietgegenstände, die nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand vergleichbar sind, herangezogen und der für die Vergleichsobjekte bezahlte Betrag erhoben. Aus dieser Vergleichsrechnung ergibt sich der angemessene Mietzins. Dieser wird im Streitfall in der Regel durch einen Sachverständigen festzusetzen sein. Der Befristungsabschlag beträgt bei befristet abgeschlossenen Verträgen 25% und ist auch beim angemessenen Mietzins zu berücksichtigen.

Unser Reihenhaus soll saniert werden, die Kosten werden rund 40.000 Euro pro Haus betragen. Da es keine Instandhaltungsrücklage gibt, will die Hausverwaltung einen Kredit aufnehmen. Nicht alle sind damit einverstanden: Einige möchten statt einer monatlichen Belastung den Betrag auf einmal zahlen. Wie kann die Finanzierung bestmöglich erfolgen?
Peter Hauswirth:Es besteht die Möglichkeit, dass der Verwalter den Fehlbetrag über ein Gemeinschaftsdarlehen finanziert. Kreditnehmer ist dabei die Eigentümergemeinschaft. Zur Besicherung wird in der Regel die Rücklage verpfändet, ein Pfandrecht im Grundbuch ist dabei nicht einzutragen.Obwohl die Gemeinschaft Kreditnehmerin ist, wird von Verwaltungen oft die Option eingeräumt, dass einzelne Eigentümer ihren Anteil auf einmal zahlen. Dies allerdings kann meiner Ansicht nach nicht haftungsbefreiend erfolgen. Das bedeutet: Sind in der Rücklage nicht genug finanzielle Mittel vorhanden, um die Kreditraten zu bedienen, müssen auch jene, die ihren Anteil bereits bezahlt haben, anteilig die Rücklagenabdeckung mittragen. Hinzuweisen ist auch, dass die Zinsen eines Gemeinschaftsdarlehens der Umsatzsteuer unterliegen und dies daher teurer kommen kann. Oft erhalten aber Eigentümergemeinschaften bessere Konditionen als Privatpersonen, sodass sich dieser Nachteil dadurch ausgleichen lässt.

Ich bin Hauptmieter mit einem unbefristeten Vertrag. Die Eigentümer wollen das Haus inklusive der Fenster renovieren. Kann man mich dazu zwingen? Ich bin mit den alten zufrieden und will sie nicht tauschen.
Peter Hauswirth: Ein Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem beauftragten Personen zu gestatten, wenn dies zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten erforderlich ist. Der Eingriff hat dabei unter Schonung der Interessen des Mieters zu erfolgen. Da die Außenfenster allgemeiner Teil der Liegenschaft sind, muss ein Mieter auch Erhaltungsarbeiten an den Fenstern dulden.

Ich habe im Dezember eine Wohnung gekauft, zu diesem Zeitpunkt wurden auch die Heizkosten abgelesen. Seit Mai habe ich sie vermietet. Nun ist eine Nachzahlung eingetroffen. Wer muss die Rechnung übernehmen? Der Eigentümer oder der Mieter?
Peter Hauswirth: Bei einem Wechsel des Mieters während der Heizperiode sieht das Heizkostenabrechnungsgesetz folgendes vor: Der scheidende bzw. der neue Wärmeabnehmer können auf ihre Kosten eine Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile durchführen lassen. Allfällige Fehlbeträge sind dann von demjenigen nachzuzahlen, in dessen Nutzungszeitraum das Defizit angefallen ist. Für Überschüsse gilt dies entsprechend. Erfolgt keine Zwischenermittlung, sind die Kosten nach gleich hohen monatlichen Anteilen zwischen dem scheidenden und dem neuen Wärmeabnehmer aufzuteilen. Allerdings gilt dies nur für die der Abrechnung unmittelbar vorausgehenden Abrechnungsperiode. So wird sichergestellt, dass bei einem länger leer stehenden Objekt die Kosten des Leerstandes nicht auf den neuen Abnehmer überwälzt werden können.

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Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Montag 17. Oktober 2016, 10 bis 11 Uhr

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