„Bürosucher auf Tauchstation“

Moderatere Auswirkungen der Krise erwarten Branchenkenner für Büroimmobilien in Österreich. Die Nachfrage nach Büroflächen beurteilt Andreas Ridder, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters CBRE Österreich, differenziert. „Die Suche nach Flächen zwischen 10.000 und 15.000 Quadratmetern läuft wie üblich, eingebrochen ist hingegen die Vermietung von Flächen zwischen 100 und 120 Quadratmetern.“ Ridder konkretisiert: „Der österreichische Bürosucher ist derzeit auf Tauchstation.“

Konkrete Zahlen

Im ersten Quartal 2020 lag die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt bei 12.977 Quadratmetern – das sind um rund 65 Prozent weniger als im 1. Quartal 2019 sowie im 4. Quartal 2019, ermittelte das Vienna Research Forum. Die Covid-19-Krise ist für diesen Rückgang ebenso verantwortlich wie das geringe Angebot an neuen Flächen. „Damit wird sich die Vermietungsleistung heuer im Gesamtjahr von 200.000 auf 130.000 Quadratmeter reduzieren, prognostiziert Otto Immobilien. Es gibt nur wenige Flächengesuche seit März, dieser Rückgang werde laut Ridder erst im Jahr 2021 spürbar sein. Die Development-Pipeline an neuen Büroprojekten ist gering, in Österreich ebenso wie in anderen europäischen Städten. Doch bereits vor der Krise war das Fertigstellungsvolumen auf niedrigem Niveau. In Wien liegt der Leerstand bei 4,7 Prozent, das sollte sich auch heuer und 2021 kaum verändern.

Folgen für Mieter, Investoren

Die Büromieten werden jedoch  nicht sinken, sind die Experten überzeugt, die Spitzenmieten liegen bei 26,25 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für Unternehmen, die nun wegen der Krise unter Druck sind, könnte Sale-and-Lease-back (der Verkauf der eigenen Büroimmobilie) ein großes Thema werden, um an Geld zu kommen, ist der CBRE-Geschäftsführer überzeugt. Auch der Investmentmarkt spürt die Folgen der Entwicklung am Büromarkt. Manche Investoren haben Transaktionen in Retailimmobilien abgebrochen. Aber in Wohnen, Logistik und Büro investieren sie weiterhin. Allerdings versuchen sie, die Preise zu drücken, so Ridder.

Homeoffice versus Büro

Kann Homeoffice das Büro langfristig ersetzen? Nein, aber die Unternehmen haben nun gemerkt, dass der Betrieb auch im Homeoffice aufrecht erhalten werden kann. „Denn die Unternehmen wurden zur technischen Innovation und Aufrüstung gezwungen“, sagt Steven Bill Scheffler, Büroimmobilienexperte bei Otto Immobilien. Positive Erfahrungen mit dem Homeoffice können langfristig die Attraktivität von flexiblen Büronutzungskonzepten wie Desk-Sharing (geteilte Schreibtische, wobei man zwei oder drei Tage in der Woche im Büro ist, die restliche Zeit im Homeoffice) und Activity Based Working erhöhen, sind die Experten überzeugt. „Die Konferenz da, den Call dort, die Kreativität hier“, beschreibt Andreas Ridder das Bürokonzept, bei dem es je nach Tätigkeit verschiedene Bereiche gibt, in die Mitarbeiter wechseln – eine örtliche Trennung der Arbeitsabläufe. Büroformen wie Co-Working-Spaces verzeichnen derzeit hingegen eine geringere Auslastung, der Trend zu Co-working ist aber langfristig nicht gebrochen. Büroflächen werden in Österreich in der Regel auf mindestens sieben Jahre befristet an Unternehmen vermietet, daher brauche es daneben auch kurzfristigere Varianten wie Coworking-Spaces, zum Beispiel für Kreative.

Sicherheit im Büro

Obwohl die Attraktivität von Homeoffice sicher gesteigert wurde, kann das Modell das Büro nicht ersetzen. „Mitarbeiter dürfte nach vielen Wochen im Homeoffice auch wieder ein professionelles Büroumfeld zu schätzen wissen“, ist Steven Bill Scheffler von Otto Immobilien überzeugt. Wenn nun wieder mehr Mitarbeiter in die Büros zurückkehren, drängt sich die Frage auf, wie diese dafür adaptiert werden. Konkrete Vorgaben fehlen vielerorts noch. Klar ist, dass Hygienevorschriften sowie Abstände eingehalten werden müssen: So könnte etwa nur jeder zweite Sitzplatz besetzt werden. In Betrieben mit Kundenverkehr kann, wie in Geschäften, ein Einbahnsystem eingeführt werden, damit sich niemand zu nahe kommt. Gemeinschaftsküchen können geschlossen, Pausenzeiten gestaffelt werden.