Betriebskosten-Abrechnung: Kontrolle ist besser

Es ist wieder einmal so weit. Der Verwalter muss die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr legen. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Mietern und Wohnungseigentümern bis 30. Juni eine ordentliche Abrechnung präsentiert wird.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts ist der Betriebskostenkatalog ganz klar geregelt. Dazu zählen:

• Wasser/Abwasser
• Kanalräumung
• Rauchfangkehrer
• Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile
• Verwalter (2013 maximal 3,25 Euro/ im Jahr, 2014:3,38 Euro)
• Hausbetreuung, Winterbetreuung
• Gemeinschaftsanlagen (Lift, Waschküche, Grünanlage)
• Versicherung: Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschaden,
• Verwaltungskosten
• Öffentliche Abgaben (Grundsteuer)

Die Betriebskosten in Wien betrugen 2013 durchschnittlich 1,98 Euro pro Quadratmeter. Der Anteil der Betriebskosten am gesamten Wohnungsaufwand (inklusive Garagen-/Abstellplatz) betrug im Vorjahr 30,7 Prozent, errechnete die Statistik Austria. Liegen die Betriebskosten mehr als 25 Prozent über dem Durchschnitt, dann macht eine Überprüfung Sinn.
„Mieter und Eigentümer haben auch das Recht, bei der Verwaltung Einsicht in die Belege zu nehmen und diese auf eigene Kosten zu kopieren“, sagt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer.
Für das Anfertigen von Kopien der Belege und der Abrechnung beträgt die Frist sechs Monate ab Legung der Abrechnung, stellte der Oberste Gerichtshof klar. Die Überprüfung ist drei Jahre rückwirkend möglich.

Fehler: Es wir zum Beispiel zu viel berechnet

Fehler können passieren. Gibt es im Haus einen Gewerbebetrieb, der einen erhöhten Wasserverbrauch hat, kann es sein, dass die Mieter zu viel zahlen. Dies lässt sich im Rahmen einer Betriebskosten-Überprüfung feststellen. Auch der Schlüssel, wie die Kosten verteilt sind, stimmt unter Umständen nicht. Sind im Haus Zubauten erfolgt, muss der Verteilungsschlüssel neu berechnet werden. Kommt die Verwaltung dieser Aufgabe nicht nach, kann ein gerichtlicher Antrag auf Neuberechnung des Verteilungsschlüssels angestellt werden.
„Wir stellen fest, dass die Wohnrechtsreformen der vergangenen Jahrzehnte dazu geführt haben, dass die Hausreinigung immer schwieriger zu überprüfen ist“, sagt Nadja Shah, Expertin der Mietervereinigung. Das Gleiche gilt für die Versicherungsprämie. „In beiden Fällen definiert das Gesetz die Kosten mit ‚angemessen‘, in einem Verfahren wird die Angemessenheit durch einen Sachverständigen aus der Branche des Versicherungswesens oder der Immobilienverwaltung bestimmt – hier kann man sich damit nur wenig Neutralität erwarten.“
Bei der Schlichtungsstelle und bei Bezirksgerichten kann die Abrechnung im Außerstreitverfahren überprüft werden. „Dabei gibt es keinen Vertretungszwang, aber es macht Sinn, eine Mieterorganisation beizuziehen“, sagt Boschek.
„Nachzahlungen oder Gutschriften sind zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung fällig“, sagt der AK-Experte. Wer zum Fälligkeitszeitpunkt (spätestens 1. 8.) Mieter/Eigentümer der Wohnung ist, bekommt die Gutschrift bzw. hat für die Nachzahlung aufzukommen, unabhängig davon, ob er Mieter/Eigentümer war, als das Minus oder Plus zustande gekommen ist.
Wohnungseigentümer zahlen anteilig alle Bewirtschaftungskosten für die Liegenschaft. Dazu zählen neben den laufenden Betriebskosten auch Bankspesen für die Führung des Kontos der Eigentümergemeinschaft und Rechtsanwaltskosten. Wohnungsbesitzer tragen auch Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (z. B. Dachreparatur). Anfallende Kosten werden durch die angesparte Rücklage gedeckt. Wohnungseigentümer können ihren Anspruch auf eine richtige Abrechnung im Außerstreitverfahren vor Gericht durchsetzen.