Best-of Kurier-Wohntelefon 2015

Ich habe vor zwei Jahren eine Eigentumswohnung im Erdgeschoß gekauft. Den Lift kann ich überhaupt nicht nützen, weil er nicht in den Keller fährt. Trotzdem muss ich bei den Kosten mitzahlen. Kann ich mich dagegen wehren?

Wenn Sie den Lift nicht sinnvoll nutzen können, haben Sie die Möglichkeit, beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag zu stellen, dass für den Aufzug eine eigene Abrechnungseinheit geschaffen wird und Sie an den diesbezüglichen Kosten nicht mitzahlen müssen. Eine solche Neuregelung gilt aber nicht rückwirkend, sondern erst im Jahr nach der Antragstellung.

Ich wohne in einem Haus mit zwölf Eigentumswohnungen und einem 2000 Quadratmeter großen Gemeinschaftsgarten, der allen zur Verfügung steht. Einige Wohnungen sind vermietet und einer dieser Mieter möchte im Garten ein Gemüsebeet anlegen. Darf er das?

Besteht für den allgemeinen Teil des Bestandobjekts keine schriftliche Benützungsregelung, so hat jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von seinem Anteil, als Teilhaber die gemeinsame Sache (in diesem Fall, den Garten) nach Willkür zu benutzen. Der Gebrauch ist allerdings nur insoweit zulässig, als dadurch nicht die Nutzung der anderen Eigentümer gestört wird. Eine Benützungsregelung kommt nur durch schriftliche Vereinbarung sämtlicher Eigentümer oder durch gerichtliche Regelung zustande. Jeder einzelne hat das Recht, einen Antrag auf gerichtliche Regelung zu stellen. Existiert noch keine Benützungsvereinbarung, so bedarf der Antrag auch keiner speziellen Begründung (das heißt, es muss weder ein konkretes Interesse oder ein spezieller Bedarf nachgewiesen werden). Eine bloße Duldung eines bestimmten Gebrauchs des allgemeinen Teils der Liegenschaft führt nicht zu einer Benützungsregelung.

Die Verwaltung hat den Eigentümern geschrieben, dass die Gasleitungen undicht sind und repariert werden müssen. Weil die Sanierung nicht aus der Rücklage gedeckt ist, hat die Verwaltung ein Darlehen aufgenommen. Hätte sie uns fragen müssen? Im Zuge der Reparatur soll auch neu ausgemalt werden. Ist das üblich?

Die Sanierung von undichten Gasleitungen zählt zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses und – soweit es sich um allgemeine Versorgungsleitungen handelt – zur Erhaltung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Zu beidem ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Die Hausverwaltung vertritt die Gemeinschaft und hat Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung autonom wahrzunehmen. Dazu gehören notwendige Erhaltungsmaßnahmen sowie die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung dieser Maßnahmen. Die Eigentümer können mit Mehrheit Weisungen erteilen und etwa die Aufnahme eines Darlehens von einer mehrheitlichen Zustimmung im Einzelfall abhängig machen. Was das nachträgliche Ausmalen betrifft, ist davon auszugehen, dass mit Reparaturen verbundene Nacharbeiten an der Oberfläche zur Erhaltungsmaßnahme gehören. Auch das Ausmalen des Stiegenhauses nach größeren Sanierungsarbeiten ist üblich.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung und möchte den Balkon verglasen. Leider gab es einige Gegenstimmen. Ich will diese Eigentümer in einem persönlichen Gespräch überzeugen. Wie finde ich heraus, wer dagegen gestimmt hat? Was kann mir passieren, wenn ich den Balkon ohne Zustimmung aller verglasen lasse?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird explizit eine Auskunftspflicht des Verwalters festgehalten: Dieser hat im Fall einer schriftlichen Willensbildung auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über das Stimmverhalten der anderen Eigentümer zu geben. Die Anfrage muss aber im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Beschluss gestellt werden. Die Verglasung eines Balkons oder einer Loggia stellt eine genehmigungspflichtige Änderung dar. Der änderungswillige Wohnungseigentümer ist also verpflichtet, die Zustimmung aller Übrigen einzuholen oder die Ersetzung der Zustimmung vor dem Bezirksgericht zu erwirken. Tut er dies nicht, so handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen auf Unterlassung und Beseitigung geklagt werden. Baurechtlich ist nach der Wiener Bauordnung für die Verglasung von Balkon oder Loggia eine Bauanzeige ausreichend.

Der Mietvertrag über unsere Wohnung wurde mit drei Personen abgeschlossen. Heute bewohne nur noch ich das Objekt und will den Vertrag nun aufkündigen. Kann ich das alleine tun oder brauche ich dazu die beiden ehemaligen Mieter?

Die Aufkündigung des Mietverhältnisses kann gerichtlich oder schriftlich, etwa durch einen eingeschriebenen Brief, erfolgen. Da die ehemaligen Bewohner bei Abschluss auch Vertragsparteien waren, sollten sie das Kündigungsschreiben ebenfalls unterfertigen. Eine andere Möglichkeit wäre, dass die früheren Mieter Sie schriftlich bevollmächtigen, dass Sie für die beiden das Kündigungsschreiben unterschreiben. Die Vollmacht müsste dem Vermieter mit dem Kündigungsschreiben übermittelt werden.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760
11.1.2016, 10.00 bis 11.00 Uhr
Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Eversheds