Best-of Kurier-Wohntelefon 2015

In meiner Eigentumswohnung gibt es alte Kastenfenster, die saniert werden müssen. Wer ist dafür zuständig?
Der Eigentümergemeinschaft obliegt die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Dazu zählen auch die Außenflügel oder bei Verbundmodellen das gesamte Fenster. Die Instandhaltung der Innenflügel bei Kastenfenstern fällt in die Zuständigkeit des jeweiligen Eigentümers, wenn es keine abweichende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gibt. Handelt es sich jedoch um einen ernsten Schaden des Hauses, ist die Gemeinschaft zuständig.

Im Hof unserer Eigentumsanlage gibt es nur drei Parkplätze, einen davon nütze ich. Vor vielen Jahren wurde mündlich vereinbart, wer sie bekommt und dafür Miete zahlt. Jetzt möchte ich die Wohnung meiner Tochter überschreiben, aber selbst dort wohnen. Kann ich den Parkplatz weiterhin benützen?

Nach Ihren Schilderungen handelt es sich bei den Autoabstellplätzen offenbar um allgemeine Teile der Liegenschaft. Es gäbe rechtlich auch die Möglichkeit, dass es sich um Zubehör oder um selbstständiges Wohnungseigentum handelt, das wäre im Zweifel zu prüfen. Mietverträge über Kfz-Abstellplätze können von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss gekündigt werden, wenn ein Bedarf eines anderen Eigentümers besteht oder überwiegt. Grundsätzliche gilt folgende Regelung: Wenn Parkplätze allgemeine Teile der Liegenschaft sind, muss die Gemeinschaft über ihre Vermietung an einen Wohnungseigentümer einstimmig entscheiden. Werden die Abstellplätze an „hausfremde“ Personen vermietet, dann entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber.

Ich habe meine Wohnung für fünf Jahre vermietet. Der Vertrag läuft nun aus, aber der Mieter möchte noch drei Monate in der Wohnung bleiben. Kann ich den Vertrag für diese kurze Zeit verlängern und wenn ja, wie? Muss die Verlängerung vergebührt werden?

Befristungen in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn diese drei Jahre oder mehr betragen. Eine Verlängerung über diesen Zeitraum hinaus müsste wieder zumindest drei Jahre betragen, um wirksam zu sein. Eine Verlängerung des Mietvertrages um drei Monate würde zu einem unbefristeten Vertrag führen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, einen neuen Vertrag,befristet auf drei Jahre, abzuschließen und dem Mieter ein früheres Kündigungsrecht einzuräumen. Das hat allerdings den Nachteil, dass der Vermieter für drei Jahre gebunden ist. Eine weitere Möglichkeit wäre der Abschluss eines gerichtlichen Räumungsvergleichs. Wenn eine Verlängerung des Mietvertrags abgeschlossen wird, muss diese auch vergebührt werden.

Meine Eltern ziehen nach fast 40 Jahren aus ihrer Genossenschaftswohnung aus. Angeblich sind die Steckdosen nicht mehr original und sollen auf Kosten meiner Eltern ausgetauscht werden. Außerdem sollen sie ausmalen und einen neuen Boden verlegen, weil wir den alten
Teppich entfernt haben. Müssen meine Eltern das machen?

Grundsätzlich muss eine Wohnung in einem gereinigten und ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückgeben werden. Normale Abnützungen des Mietobjektes (etwa an der Malerei oder den Fußböden) gehen zulasten des Vermieters. Wichtig ist, dass alle Einrichtungsgegenstände entfernt werden. Einen Boden herauszureißen und nur den Estrichboden zurückzugeben wird so nicht möglich sein. Hier wäre es sinnvoller gewesen, den alten Boden zu belassen und mit dem Vermieter abzuklären, ob die Abnützung als normal zu bewerten wäre. Die lange Dauer alleine rechtfertigt nicht, dass die Wohnung insgesamt stark abgewohnt ist, da der Mieter während der Laufzeit Wartungs- und Verschönerungsarbeiten durchzuführen hat.

Ich bin Eigentümer einer Dachterrassenwohnung. Wer ist für die Instandhaltung zuständig? Laut Vertrag soll ich dafür aufkommen.

Grundsätzlich kommt es dabei auf die vertragliche Regelung im Wohnungseigentumsvertrag an. Wenn hierzu nichts vereinbart ist, kommen die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zur Anwendung. Die Eigentümergemeinschaft hat für die Behebung von ernsten Schäden an allgemeinen Teilen, aber auch betreffend die einzelnen Objekte aufzukommen, wenn ein Substanzschaden vorliegt. Diese Verpflichtung bezieht sich nicht nur auf das Innere der Objekte, sondern auch auf die Terrassen, Außenfenster und Türen. Die Instandsetzung einer undicht gewordener Terrassenisolierung im Wohnbereich eines Eigentümers, die zur Abwehr von Feuchtigkeitsschäden in der darunter liegenden Wohnung dient, ist ein ernster Schaden des Hauses und ist zulasten der Eigentümergemeinschaft durchzuführen. Dass die Umsetzung von solchen Erhaltungsarbeiten nicht auf Kosten der Gemeinschaft zu erfolgen hat, sondern auf Kosten des jeweils betroffenen Eigentümers, kann nur durch Vereinbarung aller Eigentümer festgelegt werden. Ist eine solche vertragliche Regelung nicht vorhanden, obliegt die Instandsetzung von schadhaften Terrassen und deren Isolierung der Gemeinschaft, also allen Wohnungseigentümern anteilig.

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Peter Hauswirth, Wohnrechtsexperte und Rechtsanwalt