Befristung von Mietverträgen: Worauf ist zu achten?
Ich vermiete in meinem Haus drei Wohnungen (NÖ, Baujahr 1950). Weil meine Kinder später darin wohnen werden, möchte ich nur einen Einjahresvertrag abschließen, der jederzeit kündbar ist. Welche Befristungsmöglichkeiten gibt es?
Franz Heidinger: Auf Mietwohnungen in Gebäuden, die mehr als zwei Mietgegenstände haben und vor dem 30. 6. 1953 errichtet wurden, ist das Mietrechtsgesetz (MRG) grundsätzlich (voll) anwendbar. Das wirkt sich auf die Zulässigkeit von Befristungen aus. Mietverträge können nur unter folgenden Bedingungen wirksam befristet werden: Es muss ein Endtermin oder eine bestimmte Mietdauer eindeutig festgehalten werden. Diese Dauer muss bei Wohnungen mindestens 3 Jahre betragen; bei Geschäftsräumen gibt es keine Mindestvertragsdauer. Zusätzlich muss die Vereinbarung schriftlich geschlossen werden. Diese drei Voraussetzungen sind auch für vertragliche Verlängerungen des Mietverhältnisses einzuhalten. Wird auch nur einer der Punkte nicht erfüllt, kann die Befristung nicht mehr durchgesetzt werden. Der Vertrag gilt dann auf unbestimmte Dauer (also unbefristet) abgeschlossen. Der Vermieter kann den Mieter dann "nur" noch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kündigen. Ein Einjahresvertrag wäre in diesem Fall nicht zulässig und im Streifall nicht gerichtlich durchsetzbar.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass dieser Kamin zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört. Die Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen ist grundsätzlich nicht möglich. Sollte im vorliegenden Fall jedoch tatsächlich versucht werden, Wohnungseigentum am Kamin zu begründen, so kann im notwendigerweise abzuschließendem Wohnungseigentumsvertrag die Regelung aufgenommen werden, dass der Zugang zu dem Kamin nur über den Rauchfangkehrer-Steg gestattet ist. Sie können also Ihre Zustimmung zu diesem Wohnungseigentumsvertrag von der Abgabe der genannten Erklärung abhängig machen.
Franz Heidinger: Personen, die über keine EWR- oder schweizerische Staatsbürgerschaft verfügen und in Wien Eigentum, eine persönliche Dienstbarkeit (z. B. Wohnungsgebrauchsrecht) oder ein Baurecht erwerben möchten, benötigen eine Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG). Der Antrag dafür muss bei der MA 35 eingebracht werden. Die antragstellende Person muss begründen, ob am Verwendungszweck des erworbenen Objektes ein volkswirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht. Ersteres bestünde z. B. bei einer Betriebsansiedelung, soziales Interesse bei Vorliegen eines persönlichen Wohnbedürfnisses dieser Person. Selbstverständlich sind auch noch gewisse Ausnahmen zu beachten. Für die übrigen Bundesländer gelten deren jeweils eigene Ausländergrunderwerbsgesetze.
Franz Heidinger: Kann der Mieter seine Wohnung – vereinfacht gesagt – nicht mehr so wie vereinbart gebrauchen, verringert sich der zu zahlende Mietzins von Gesetzes wegen. Die Zinsminderung bzw. -befreiung tritt auch dann ein, wenn der Mangel nicht auf einem Verschulden des Vermieters beruht. Die Höhe der Minderung orientiert sich am Grad und an der Dauer der Unbrauchbarkeit oder Einschränkung. Auszugehen ist vom Bruttomietzins (inklusive Betriebskosten und Steuer). Die genaue Bemessung ist schwierig, wobei die Gerichte relativ zurückhaltend sind. Wenn infolge des Abstellens der Gasleitung die Wohnung für zwei Wochen bei den aktuell stark schwankenden Temperaturen nicht beheizbar, kein Warmwasser vorhanden und der Herd/ Ofen unbenutzbar ist, hielte ich eine Reduktion von etwa einem Viertel des Zinses für angemessen. Es ist außerdem ratsam, den Vermieter schriftlich davon zu informieren, dass Sie Ihr Recht auf Mietzinsminderung in Anspruch nehmen und daher weniger Miete zahlen.
Franz Heidinger: Eine Hausverwaltung hat für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gebäudes zu sorgen, wozu auch die Einmahnung nicht gezahlter Betriebskosten gehört. Die vielen möglichen, auch unverschuldeten, Gründe für verspätete Zahlungen werden einer Hausverwaltung außerdem meist nicht bekannt sein. Die Vorgangsweise ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Sobald die Zahlung jedoch erfolgt ist, besteht kein Grund mehr für eine Mahnung, womit auch Mahngebühren hinfällig wären. Bei vorübergehender Abwesenheit besteht die Möglichkeit, bei einer Post-Geschäftsstelle eine Ortsabwesenheitserklärung abzugeben oder ein "Urlaubsfach" einzurichten, was auch der Versäumung behördlicher Fristen vorbeugen kann. In Ihrem Fall hilft sicherlich ein klärendes Gespräch mit Ihrer Hausverwaltung.
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