ABC für Untermieter: Was rechtlich zu beachten ist

Die passende Wohnung ist gefunden, der Einzug kann beginnen. Im Vertrag ist die Rede von einer „ Untermiete“ – und die ist nicht jedem geläufig. Daher kommen nicht selten Fragen über Rechte, Pflichten und Risiken auf. Ein Grund, der Sache einmal genauer nachzugehen: Was bedeutet eine Untermiete überhaupt?

Das Objekt

Abgeschlossen wird ein Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter. Kurzgefasst: Letzterer zahlt dem Hauptmieter einen monatlichen Mietzins, dafür darf er seine Wohnung oder Teile davon nutzen.Doch wer kann seine Wohnung überhaupt zur Untermiete anbieten? Das kommt auf das Objekt an: Altbauwohnungen sowie geförderte Neubauten unterliegen grundsätzlich dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG). Für Neubauten (ab 1945 errichtet) gilt dieses Gesetz nur teilweise. Im Klartext: In Neubauten kann die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen werden. Dieses Verbot ist rechtlich wirksam.

In Altbauten gilt das nicht. Allerdings gibt es hier Ausnahmen, wie Ingo Kaufmann, Vorstand der D.A.S. Rechtsschutz AG, weiß: Von einer Untervermietung ausgeschlossen ist „die gänzliche Untervermietung der gesamten Wohnung. Weiters die Verrechnung eines unverhältnismäßig hohen Untermietzinses, der sogenannte Überbelag oder die Störung des Hausfriedens durch den Untermieter“. Überbelag liege vor, wenn die Anzahl der Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt. Familienmitglieder zählen nicht als Untermieter, sondern als Mitbewohner. Sie dürfen in der Wohnung leben, ohne ein Mietverhältnis einzugehen.

Die Miethöhe

Die Höhe der Miete ist abhängig von der Bezugsgröße. Wird nur ein Zimmer angemietet, sollten die Kosten im Vergleich zu den Mietkosten für die gesamte Wohnung niedriger sein. „Sollte eine Wohnung aber zur Gänze in Untermiete angemietet werden, so darf sogar im Vollanwendungsbereich des MRG ein höherer Mietzins verlangt werden als jener, den der Hauptmieter zu bezahlen hat“, erklärt Andreas Pöschko von der Mietervereinigung Österreichs. Generell kann der Hauptmieter bis zu 50 Prozent Aufschlag auf den eigenen Mietzins vom Untermieter verlangen.

Untermieter sind in der Regel schlechter gestellt als Hauptmieter. So ist der Untermieter vom Hauptmietverhältnis abhängig. „Untermietverträge unterliegen den gleichen Kündigungsbestimmungen wie der Hauptmietvertrag“, sagt Kaufmann. Wird der Hauptmieter gekündigt, muss auch der Untermieter gehen. Kündigt der Mieter selbst, bedeutet das auch das Ende des Untermietvertrags.Ist der Hauptmietvertrag unbefristet, darf der Hauptmieter das Verhältnis zum Untermieter nur aus wichtigen Gründen gerichtlich aufkündigen, etwa wenn dieser ihm die Miete nicht zahlt. „Es kommt auch immer wieder vor, dass Untermieter andere Personen im Mietobjekt wohnen lassen und selbst nicht mehr greifbar sind“, weiß Kaufmann aus Erfahrung. Oft erfolgen Scheinanmeldungen. Dabei weisen Vermieter und Hauptmieter ein wirtschaftliches Naheverhältnis auf. Letzterer schließt Untermietverträge zwecks Ertragssteigerung ab.„Zu beachten ist weiter bei Befristungen auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, dass eine Dauer von mindestens drei Jahre vereinbart werden muss, da ansonsten ein unbefristetes Untermietverhältnis zustande kommt“, erklärt Pöschko.

Rechte und Pflichten

Die Pflichten eines Untermieters, wie die Einhaltung der Hausordnung oder die pünktliche Einzahlung der Miete, gleichen jenen des Hauptmieters. Ihre Rechte aber unterscheiden sich. Der Hauptmieter ist erster Ansprechpartner des Vermieters und muss für Schäden haften sowie Erhaltungspflichten nachgehen. Der Hauptmieter muss die Miete einzahlen, auch wenn er sie vom Untermieter nicht erhält. Zahlt der Hauptmieter nicht, kann die ausständige Miete eingeklagt werden. Der Untermieter hingegen darf die Durchführung von Erhaltungsarbeiten nicht einfordern und hat auch keinen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung. Eine Kooperation zwischen Unter- und Hauptmieter ist daher notwendig. Plant der Untermieter notwendige Investitionen oder Erhaltungsarbeiten, kann er sie nur beim Hauptmieter einfordern.

Bei Bezug oder Gründung einer Wohngemeinschaft ist in erster Linie wesentlich, den oder die Hauptmieter zu bestimmen. Es kann entweder ein Bewohner als Hauptmieter und der Rest als Untermieter oder mehrere Mitbewohner als Hauptmieter angeführt werden. Beide Varianten haben ihre Risiken. Gibt es mehrere Hauptmieter, müssen sie bei jedem Mieterwechsel die Zustimmung des Vermieters einholen. Auch haften alle gemeinsam für die Mietzahlung und können beispielsweise Kündigungen nur gemeinsam einreichen. Gibt es nur einen Hauptmieter, übernimmt dieser alle Rechte und Pflichten wie die Kautionszahlung oder die Miete. Beschädigen Mitbewohner beispielsweise das Objekt, muss der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter dafür geradestehen. Der Untermieter wiederum haftet dafür dem Hauptmieter gegenüber. Über etliche Eventualitäten sollte man sich also vorab schriftlich einigen. Nicht selten kommt es beispielsweise vor, dass ein Mitbewohner die WG verlassen möchte und seinen Teil der Kaution verlangt. Der Vermieter kann diese aber erst nach Beendigung des gesamten Mietverhältnisses rückerstatten.